Đất dự án là gì? Khác biệt giữa đất nền dự án và đất thổ cư?

1. Đất dự án là gì? 

Đất dự án hay còn gọi là đất nền là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Đất trong dự án thường là những phần đất còn ở những giai đoạn ban đầu, chưa được xây dựng hoàn thiện. Mục đích của loại đất dự án thường sử dụng làm khu dân cư, khu sinh thái,… 

2. Khác biệt giữa đất nền dự án và đất thổ cư?

3. Đất nền dự án có được cấp Sổ đỏ không? 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức đất phân lô, bán nền trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê gồm:

* Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự thực hiện xây dựng nhà ở: 

– Các công trình kết cấu hạ tầng gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

– Các công trình kết cấu hạ tầng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

– Các công trình này đồng thời cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu là cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. 

* Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê: 

– Các nghĩa vụ tài chính gồm tiền sử dụng đất (đối với đất được Nhà nước giao)/hoặc tiền thuê đất (đối với đất được Nhà nước cho thuê); thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai. 

* Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền: 

Điều kiện về khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là:

– Khu vực không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương. 

– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. 

– Các thửa đất được phân lô không thuộc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. 

* Đảm bảo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, phát triển đô thị, pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở. 

Do đó, theo quy định trên, pháp luật quy định những điều kiện cơ bản để chủ đầu tư được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. 

4. Cần lưu ý gì khi mua đất nền dự án? 

Đất nền dự án được hiểu là tên gọi chung của những lô đất thuộc một dự án bất động sản đang được quy hoạch bởi chủ đầu tư. Những khu đất này đều chưa được xây dựng mà chỉ ở giai đoạn đầu tiên, do đó khi mua bán đất nền khách hàng cần phải lưu ý những vấn đề sau: 

Một là, kiểm tra điều kiện về đất của dự án: 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau: 

– Đất phải có sổ đỏ, tức là phải xem chủ đầu tư đã được cấp Sổ đỏ với phần đất dự án đó chưa. 

– Đảm bảo đất không có sự tranh chấp. 

– Đảm bảo quyền sử dụng đất không đang trong giai đoạn bị đảm bảo kê biên thi hành án. 

– Đất còn trong thời hạn sử dụng đất. 

Hai là, tìm hiểu kỹ các thông tin về chủ đầu tư: 

Ban đầu bao giờ cũng vậy, dự án có phát triển và theo đúng tiến độ, lộ trình đã cam kết hay không, chất lượng của công trình, dự án sẽ phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư. Do đó khách hàng hãy tự đánh giá uy tín và tiềm lực chủ đầu tư qua những yếu tố như: tiểu sử, tiềm lực tài chính, uy tín truyền thông, chất lượng những dự án đã từng thực hiện,… 

Ba là, kiểm tra về tính pháp lý, rõ ràng của các văn bản pháp luật khi ký kết với chủ đầu tư: 

Trước khi đặt bút ký hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất nền với chủ đầu tư, khách hàng cần phải tìm hiểu rõ ràng giấy tờ pháp lý của thửa đất, yêu cầu chủ đầu tư giải trình đầy đủ những giấy tờ quan trọng cần thiết, chứng minh thông tin thửa đất bao gồm: Vị trí, diện tích, giá trị lô đất, năng lực của chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới, đồ án quy hoạch, thủ tục pháp lý,…

Bốn là, tránh mua những đất nền chung sổ: 

Những loại đất nền dự án chung sổ, chưa được phân lô và tách nền rất hay gặp rào cản pháp lý về sau và tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn. Do đó, khi mua bán khách hàng cần lưu ý nên tránh những phần đất chung sổ vì ràng buộc rất lớn sau này. 

Năm là, tìm hiểu kỹ tiến độ thanh toán tiền: 

Khách hàng cần xem kỹ nội dung điều khoản trong hợp đồng cũng như thời hạn bàn giao nhà của phía bên chủ đầu tư. Từ đó, cân nhắc vấn đề thanh toán theo đợt cho phía bên chủ đầu tư. 

Sáu là, nên tránh những dự án gắn mác ngân hàng cần thanh lý giá rẻ: 

Thực tế, khi các ngân hàng muốn thanh lý đất nền dự án sẽ đăng thông báo trực tiếp trên website và các phương tiện truyền thông chứ không phải thông qua các kênh như tờ rơi hay dán cột điện. Vì vậy không nên vì ham đất nền gắn mác ngân hàng thanh lý mà bị dính chiêu thức lừa đảo.

Bảy là, đất nền dự án “ma”:

Thường dự án ma hiểu là những dự án khống, không có thật hoặc không đảm bảo về giấy tờ pháp lý. Do đó để an toàn thì bạn cần thận trọng tìm hiểu thông tin về dự án.

Tám là, không nên mua những phần đất phân lô chưa được cấp phép. Bởi những mảnh đất nền dự án chưa được phép phân lô, về sau sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi muốn bán ra. Để phòng tránh những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản này, và để có thể lựa chọn và sở hữu một khu đất nền với mức giá tốt và hiệu quả, thì ngoài những vấn đề pháp lý, bạn còn phải biết chú ý đến rất nhiều vấn đề như: chủ đầu tư của khu đất nền là ai, tình hình địa chất và cơ sở hạ tầng của khu đất, khả năng kết nối và đồng bộ với các tiện ích xung quanh, mật độ dân cư xung quanh đông hay thưa, từ đó bạn có thể thuận tiện tính toán và bảo đảm được lãi suất thu được của việc đầu tư vào dự án và có những thay đổi phù hợp.  

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

Luật đất đai năm 2013. 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.