Những quy định người dân nên biết khi làm sổ đỏ nhà đất

1. Điều kiện để được làm sổ đỏ nhà đất:

1.1. Làm sổ đỏ nhà đất khi có giấy tờ quyền sử dụng đất:

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp sổ đỏ nhà đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các điều kiện sau:

Điều kiện thứ nhất: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định.

Điều kiện thứ hai: Đất không có tranh chấp.

Điều kiện thứ ba: có một trong các loại giấy tờ sau:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất vào trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp mà đang trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của:

+ Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa;

+ Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam;

+ Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993;

– Trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 có tên của người sử dụng đất;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, giấy tờ hợp pháp về tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

– Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, giao nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở vào trước ngày 15/10/1993 mà đã được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

– Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo đúng quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập vào trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, ví dụ như:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền được lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo các quy định trong Chỉ thị số 299-TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong toàn quốc do cơ quan nhà nước đang quản lý.

+ Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho những người lao động ở trong nông trường, trong lâm trường để làm nhà ở (nếu có),…

Ngoài ra, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 còn có quy định các hộ gia đình, cá nhân mà đang sử dụng đất có giữ một trong các loại giấy tờ vừa nêu trên mà ở trên những giấy tờ đó ghi tên người khác (người được giao quyền sử dụng đất) thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: đang sử dụng đất ổn định.

Điều kiện 2: không có tranh chấp.

Điều kiện 3: Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (ví dụ như là hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, chuyển đổi,…) có chữ ký của các bên có liên quan (bên bán mà trước đo được giao quyền sử dụng đất, bên mua), nhưng đến trước ngày 01/7/2014 (ngày mà Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (hay còn gọi là chưa sang tên Sổ đỏ).

1.2. Làm sổ đỏ nhà đất khi không có giấy tờ quyền sử dụng đất:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 (ngày mà Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà có những điều kiện sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ nhà đất) và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Đất đang có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) là vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

+ Thời điểm yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ nhà đất) được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được Hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và với điều kiện là không vi phạm pháp luật về đất đai, kèm theo các điều kiện sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ nhà đất):

+ Thời điểm yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ nhà đất) được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có tranh chấp;

+ Thời điểm yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ nhà đất), việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ nhà đất) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn và những quy hoạch này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (áp dụng đối với nơi đã có quy hoạch).

2. Những khoản tiền khi làm sổ đỏ nhà đất:

Thời điểm nộp tiền là khi người sử dụng đất có yêu cầu làm sổ đỏ đất lần đầu nộp hồ sơ đề nghị đến cơ quan đăng ký đất đai, khi đó cơ quan đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (những khoản tiền phải nộp khi làm sổ đỏ nhà đất lần đầu); khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Sổ đỏ phải nộp tiền theo thông báo.

Những khoản tiền khi làm sổ đỏ nhà đất, bao gồm:

Thứ nhất: tiền sử dụng đất

Trừ những trường hợp khi làm sổ đỏ nhà đất lần đầu không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản tiền lớn nhất phải nộp khi làm sổ đỏ nhà đất lần đầu) thì những trường hợp khác phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ nhà đất lần đầu, ví dụ như trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ nhà đất lần đầu) cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất không đúng thẩm quyền,…

Căn cứ Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP, căn cứ tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có đề nghị cấp sổ đỏ nhà đất lần đầu được xác định trên các căn cứ sau:

– Diện tích đất cấp sổ đỏ.

– Mục đích sử dụng đất.

– Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai: lệ phí cấp sổ đỏ nhà đất lần đầu

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.

Ví dụ, hiện nay ở TP. Hà Nội đối với hộ gai đình, cá nhân cấp sổ đỏ nhà đất lần đầu:

– Trường hợp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất):

+ Ở các phường: 25.000 đồng.

+ Ở khu vực khác: 10.000 đồng.

– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

+ Ở các phường: 100.000 đồng.

+ Ở khu vực khác: 50.000 đồng.

Thứ ba: phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.

Thứ tư: Phí đo đạc thực địa

3. Thời gian làm sổ đỏ nhà đất:

Theo khoản 40 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn cấp Sổ đỏ nhà đất lần đầu được quy định như sau:

– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu đất ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng Nhà nước quyết định là vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn là không quá 40 ngày.

– Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính những khoảng thời gian sau:

+ Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã;

+ Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

+ Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật;

+ Thời gian trưng cầu giám định.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP.