Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu thường thấy ở các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình. Vậy pháp luật quy định như thế nào về việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở?
Mục lục bài viết
1. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:
Pháp luật hiện nay đã có những quy định cụ thể về việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Căn cứ theo quy định tại Điều 57 của
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, sang đất trồng rừng hoặc đất nuôi trồng thủy hải sản, sang đất làm muối (hoặc đất sử dụng với mục đích diêm nghiệp);
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hằng năm khác theo quy định của pháp luật sang đất nuôi trồng thủy hải sản nước mặn, đất làm muối hoặc đất nuôi trồng thuỷ sản nước ngọt (dưới hình thức ao, hồ và đầm);
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng rừng đặc dụng hoặc đất trồng rừng phòng hộ đất rừng sản xuất sang đất sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật;
– Chuyên mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất dưới bất kỳ hình thức nào;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng các công trình sự nghiệp hoặc đất sử dụng vào mục đích phục vụ cho nhu cầu công cộng có kinh doanh lợi nhuận, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ sang loại đất thương mại dịch vụ, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ hoặc đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy theo phân tích trên có thể nói, Pháp luật cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Tuy nhiên trong quá trình muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì phải tiến hành hoạt động xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.
2. Thủ tục chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:
Theo phân tích ở trên, pháp luật cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở khi tiến hành hoạt động xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhìn chung, căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 và
Bước 1: Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở thì người sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo quy định Điều 69 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, có ghi nhận về thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
– Người sử dụng đất và nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ như: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu do pháp luật quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;
– Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ phải có trách nhiệm và nghĩa vụ thẩm tra hồ sơ theo quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành hoạt động xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người nộp hồ sơ, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, sau đó trình lên cơ quan có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp huyện để ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tiến hành hoạt động chỉ đạo quá trình cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính;
– Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư trên lãnh thổ của Việt Nam thì sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 2: Sau khi thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ xem xét và trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với loại đất phi nông nghiệp sang đất ở.
3. Chi phí chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:
Đối với hộ gia đình và cá nhân khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được quy định như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài và ổn định trước giai đoạn ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất;
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp trên thực tế, việc sử dụng này dưới hình thức được cơ quan nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước giai đoạn ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi (-) tiền thuê đất phải nộp 01 lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, theo hình thức cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
