Các trường hợp được chuyển mục đích quyền sử dụng đất

1. Các trường hợp được chuyển mục đích quyền sử dụng đất:

Pháp luật hiện nay đã có những quy định cụ thể về một số trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên các chủ thể khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải tiến hành hoạt động đăng ký biến động đất đai. Căn cứ theo quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, hiện nay có những trường hợp sau (05 trường hợp) được chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất trồng cây hằng năm sang đất nông nghiệp khác, tức là chuyển sang đất sử dụng để xây dựng nhà kính hoặc xây dựng các công trình nhà khác phục vụ cho mục đích trồng trọt và chăn nuôi, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi các loại gia súc và gia cầm theo quy định của pháp luật, chăn nuôi các loại động vật khác được pháp luật cho phép nuôi, loại đất nuôi trồng thủy hải sản nhằm phục vụ cho mục đích học tập và nghiên cứu thí nghiệm;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hằng năm khác hoặc đất nuôi trồng thủy hải sản sang loại đất trồng cây lâu năm;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy hải sản hoặc đất trồng cây hằng năm theo quy định của pháp luật;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở trên thực tế;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất thương mại dịch vụ sang loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không nhầm mục đích phục vụ cho quá trình thương mại và dịch vụ, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật không phải là đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp xác loại đất xây dựng các công trình sự nghiệp trên thực tế.

Như vậy có thể nói, nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì người sử dụng đất sẽ được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo nguyện vọng của bản thân mà không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất này thì người dân cần phải đăng ký biến động để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai một cách dễ dàng và thuận lợi. Nhìn chung, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần phải nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thành phần hồ sơ trong trường hợp này sẽ bao gồm những loại giấy tờ và tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu do pháp luật quy định;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.

2. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép: 

Ngoài những trường hợp người dân được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nêu trên, pháp luật hiện nay còn quy định về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép. Căn cứ theo quy định tại Điều 57 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (07 trường hợp), cụ thể bao gồm những trường hợp sau:

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang loại đất trồng cây lâu năm, hoặc đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản và đất làm muối;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất trồng cây hằng năm khác theo quy định của pháp luật sang đất nuôi trồng thuỷ sản nước mặn hoặc đất làm muối, đất nuôi trồng thủy hải sản nước ngọt dưới hình thức ao hồ và đầm;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng hoặc đất rừng phòng hộ hoặc đất dừng sản xuất theo quy định của pháp luật sang loại đất sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất dưới hình thức không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất dưới hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất dưới bất kỳ hình thức nào;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư);

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng các công trình sự nghiệp hoặc đất được sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên thực tế không phải là đất thương mại dịch vụ sang loại đất thương mại dịch vụ, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ hoặc đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang loại đất cơ sở sản xuất cho quá trình phi nông nghiệp.

Như vậy có thể nói, nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người dân mới được phép thực hiện thủ tục này, nếu không sẽ bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính, có thể là phạt tiền hoặc buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mảnh đất đó. Theo đó, để có được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền, các chủ thể cần phải thực hiện theo các giai đoạn sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ để nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ cần phải chuẩn bị để xin thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu do pháp luật quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ nêu trên thì cần phải nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Phòng tài nguyên và môi trường, hoặc đột thông qua dịch vụ bưu chính.

Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ. Nếu xét thấy hồ sơ còn thiếu thì sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định của pháp luật. Sau đó trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Thời gian thực hiện trong trường hợp này sẽ không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ, và sẽ không quá 25 ngày đối với các xã miền núi và hải đảo, những nơi thuộc vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

3. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 59 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp sau:

– Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

– Giao đất đối với những đối tượng được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013;

– Cho thuê đất đối với những đối tượng được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật;

– Cho thuê đất đối với những đối tượng được xác định là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

– Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với những đối tượng được xác định là hộ gia đình, cá nhân;

– Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.