Có được chuyển đất sổ xanh sang sổ đỏ? Mất bao nhiêu tiền?

1. Có được chuyển sổ xanh sang sổ đỏ?

1.1. Sổ xanh là gì? Sổ đỏ là gì? 

Sổ xanh có thể là một khái niệm chưa được phổ biến. Đây là một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức bìa xanh do Lâm trường cấp cho người dân để chứng nhận mục đích quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn, đất được sử dụng dưới hình thức đất cho thuê. Đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp. 

Việc sử dụng đất trồng rừng theo sổ xanh cũng được quy trong một thời hạn quy định, hết thời hạn đất bị thu hồi trừ trường hợp địa phương có chính sách giao lại đất cho người dân.

Đối tượng được cấp sổ xanh phổ biến thường là chủ đầu tư khai thác trồng rừng hoặc người dân địa phương được nhà nước khuyến khích phát triển kinh tế lâm nghiệp.

Hiện nay, pháp luật không quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được người dân gọi theo màu sắc của bìa sổ, nhưng về bản chất có thể hiểu sổ đỏ là  “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. 

Sự khác biệt giữa sổ xanh và sổ đỏ đó là: 

Sổ xanh: Đây là giấy chứng nhận sở hữu đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật cho cá nhân và các hộ gia đình dưới hình thức cho thuê, mục đích sử dụng đất là khai thác và trồng rừng, cơ quan có thẩm quyền cấp là lâm trường. 

Sổ đỏ: Đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, do Bộ tài nguyên và môi trường cấp. 

1.2. Có được chuyển sổ xanh sang sổ đỏ?

Bản chất của đất sổ xanh là được lâm trường cho thuê có thời hạn chính vì vậy mà không được phép chuyển thành sổ đỏ. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện tại không cấm việc chuyển từ đất sổ xanh sang đất sổ đỏ, vậy nên có nhiều trường hợp ngoại lệ và được phép chuyển đổi. Tuy nhiên để chuyển được sang sổ đỏ thì phải đáp ứng một số điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật. 

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định sở hữu một trong những loại giấy tờ sau sẽ được cấp Sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/2013;

– Có giấy tờ nhà đất hợp lệ về các vấn đề như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất;

– Có sổ (giấy) chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ.

Nếu giấy tờ trên ghi tên người khác thì cần phải đáp ứng thêm các điều kiện sau: 

– Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan như hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…

– Đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp.

Quy định về “giấy tờ khác” lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được hướng dẫn cụ thể theo Nghị định 43/2013/NĐ – CP đó là các loại giấy tờ sau: 

– Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

– Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ bao gồm:

+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập

+  Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có các loại giấy tờ nêu trên.

– Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

– Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

– Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh;

– Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980. 

– Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên

+ Tự làm nhà ở

+ Hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.

Như vậy, nếu như có đầy đủ các loại giấy tờ trên thì đất sổ xanh nông nghiệp hoàn toàn có thể chuyển đổi thành đất sổ đỏ, cá nhân có nhu cầu cần tiến hành thủ tục chuyển đổi và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật. 

2. Chuyển sổ xanh sang sổ đỏ mất bao nhiêu tiền?

Nếu đủ điều kiện chuyển từ sổ xanh sang sổ đỏ thì người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau đây: 

– Lệ phí trước bạ:

Công thức:  diện tích đất chịu lệ phí trước bạ  x giá đất tính lệ phí trước bạ  x tỷ lệ tính lệ phí trước bạ.

Trong đó:

–  Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ 

– Tỷ lệ tính lệ phí trước bạ là 0,5% 

– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: lệ phí cấp Giấy chứng nhận là 100.000 đồng/giấy, nếu giấy chứng nhận cấp chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản gắn liền với đất) thì mức nộp là 25.000 đồng/giấy. 

3. Sổ xanh có chuyển nhượng được không? 

Căn cứ Điều 192 Luật Đất đai 2013 thì đất thuộc sổ xanh vẫn được cho phép chuyển nhượng, cụ thể đó là: 

– Đối với người dân tộc thiểu số vùng đặc biệt khó khăn đang sử dụng đất theo chính sách của Nhà nước được chuyển nhượng, tặng cho với điều kiện phải sử dụng đất 10 năm kể từ ngày có quyết định được giao đất của chính phủ. 

– Đối với hộ gia đình sống ở khu vực rừng phòng hộ được phép chuyển nhượng, tặng cho các gia đình khác cũng đang sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ này. 

– Đối với hộ gia đình sinh sống ở vùng được bảo vệ thì các hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phục hồi sinh thách thuộc rừng đặc hộ nhưng chưa thể chuyển ra khỏi các vùng này thì được phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất.

4. Quy trình thủ tục chuyển sổ xanh sang sổ đỏ: 

Về bản chất có thể hiểu thủ tục chuyển đất sổ xanh sang sổ đỏ là thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất, khi đó quy trình được thực hiện như sau: 

 – Hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau: 

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo mẫu;

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như:

++ Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở

++ Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng,

++ Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

+ Các giấy tờ khác như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước…

– Bước 1. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất đủ điều kiện và có nhu cầu chuyển sang sổ đỏ thì nộp một bộ hồ sơ nêu trên đến một trong các cơ quan có thẩm quyền sau: 

– Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Bước 2:  Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Nếu trong quá trình tiếp nhận mà hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trong thời hạn 03 ngày làm việc. 

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định để được cấp sổ đỏ bao gồm: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). 

Bước 4: Trả kết quả

Sau khi người sử dụng đất thực hiện hết nghĩa vụ thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai.