Thực trạng hiện nay số lượng các vụ kiện tranh chấp về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất nhiều. Vậy hướng giải quyết tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Các loại tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như:
– Giấy tờ không đầy đủ như đất chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được cũng là một loại tranh chấp phổ biến.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả.
– Đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực. Nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị coi là vô hiệu.
– Người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên dẫn đến tranh chấp giữa các bên, thậm chí có dấu hiệu gian dối lừa đảo.
– Trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để đảm bảo về quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này.
– Những tranh chấp phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác.
2. Giải quyết tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
2.1. Phương án thương lượng, đàm phán:
Phương án này là phương án tối ưu nhất, tiết kiệm thời gian, tiền bạc sức lực cho các bên nếu như đi đến tiếng nói chung, tìm được biện pháp giải quyết.
2.2. Phương án hoà giải, khởi kiện:
Khi xảy ra tranh chấp, bao giờ cũng sẽ luôn ưu tiên sự hòa giải, thương lượng của đôi bên. Trường hợp nếu như các bên không tự tiến hành hòa giải với nhau thì sẽ phải nhờ đến pháp luật can thiệp, cụ thể quy trình thủ tục như sau:
Bước 1: Gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp để thực hiện hòa giải:
Buổi hòa giải sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức tại địa phương. Cuộc họp hòa giải sẽ có sự tham gia của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
Thời gian hòa giải được thực hiện không quá 45 ngày, tính từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Sau khi hòa giải xong sẽ phải lập thành biên bản hòa giải và có đầy đủ chữ ký và xác nhận hòa giải thành hay không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Bước 2: Sau khi hòa giải sẽ có 02 hướng như sau:
Một là, hòa giải thành: các bên sẽ thực hiện theo đúng biên bản hòa giải. Trường hợp sau khi hòa giải thành, nếu có sự thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hai là, hòa giải không thành:
Nếu như giữa người cho mượn đất và người mượn đất không hòa giải thành thì bước tiếp theo xử lý như sau:
– Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và có tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất thì sẽ làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
– Thửa đất không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, một trong hai bên sẽ lựa chọn hình thức sau để giải quyết:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:
Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện: giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
Trường hợp nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: giải quyết tranh chấp nếu như một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Trường hợp nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Lưu ý: Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp khi giải quyết tranh chấp đất đai. Theo quy định, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp hành đúng. Nếu như các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
+ Nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:
Hồ sơ khởi kiện bao gồm giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện (theo mẫu).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người khởi kiện hoặc giấy xác minh nguồn gốc sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền
– Tài liệu, chứng cứ kèm theo như hợp đồng cho mượn đất, giấy tờ khác thể hiện việc cho mượn đất,…
– Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện như Căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân,…
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện:
Kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 03 ngày làm việc.
Kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 05 ngày làm việc, đồng thời có một trong các quyết định sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền.
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn.
- Nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì phải trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho cá nhân, hộ gia đình nộp đơn biết để đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
3. Mẫu đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
……, ngày….. tháng …… năm…….
ĐƠN KHỞI KIỆN
Kính gửi: Toà án nhân dân………
Người khởi kiện:……….
Địa chỉ:……..
Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: …….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ……. (nếu có)
Người bị kiện:………..
Địa chỉ ………..
Số điện thoại: ………(nếu có); số fax: …….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: …….. (nếu có)
Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)…………
Địa chỉ:……….
Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: …….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử :………(nếu có)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có)…………
Địa chỉ: ……….
Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: …….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ..……(nếu có)
Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:………
Người làm chứng (nếu có) …………
Địa chỉ: ………..
Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: …….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ……. (nếu có).
Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: …………
(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án)
Người khởi kiện
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
Bộ luật Dân sự năm 2015.
Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Luật Đất đai năm 2013.
Nghị quyết số 04/2017NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 05 tháng 05 năm 2017 về hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 BLTTDS năm 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.
