Xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thế nào?

1. Các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà ở là một loại tài sản có giá do các cá nhân, hộ gia đình, cơ quan tổ chức xây dựng lên nhằm mục đích phục vụ cho hoạt động sinh sống và làm việc.

Xét trong thực tế, ta thường nhắc đến khái niệm nhà ở khi nhắc đến quyền sở hữu của một chủ thể bất kỳ. Tuy nhiên, ngoài là đối tượng thuộc tài sản sở hữu của cá nhân, nhà ở còn thuộc sở hữu của nhà nước.

Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là nhà ở do cơ quan Nhà nước đầu tư xây dựng, quản lý.

Theo quy định tại điều 80 Luật nhà ở, có 4 loại nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước:  nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cũ.

– Nhà ở công vụ là loại nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Nhà ở để phục vụ tái định cư là loại nhà ở do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn Nhà nước. 

– Nhà ở xã hội là loại Nhà ở do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn.

– Nhà ở cũ là loại nhà ở được Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trên đây là 4 loại ở thuộc quyền sở hữu Nhà nước. Các loại nhà ở này do Nhà nước xây dựng lên phục vụ cho những mục đích nhất định. Mục đích sử dụng của các loại nhà ở này được thể hiện qua các tên gọi.

2. Cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước?

Theo nội dung phân tích nêu trên, nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước do Nhà nước đầu tư xây dựng, sử dụng và quản lý. Vậy cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước?

Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực chuyên môn về quản lý, vận hành nhà ở được cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở giao quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cơ quan, đơn vị chịu trách nhiệm quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:

– Đối với nhà ở đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trung ương, cơ quan đại diện chủ sở hữu được quy định như sau:

+ Đối với nhà ở công vụ của Chính phủ; nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trung ương; nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc Bộ Xây dựng đang quản lý, trừ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an mua hoặc đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng là đại diện chủ sở hữu.

+ Đối với nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an mua hoặc đầu tư xây dựng, nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đang quản lý do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là đại diện chủ sở hữu. Đối với nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì Bộ Quốc phòng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này.

+ Đối với với nhà ở công vụ, nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục trực thuộc các Bộ, ngành, cơ quan trung ương đó đang quản lý do các Bộ, ngành, cơ quan trung ương khác là đại diện chủ sở hữu.

– Đối với các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được giao quản lý trên địa bàn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu.

– Cơ quan quản lý nhà ở là cơ quan được đại diện chủ sở hữu giao thực hiện việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

+ Bộ, ngành, cơ quan trung ương là cơ quan được giao chức năng quản lý nhà ở trực thuộc Bộ, ngành, cơ quan trung ương đó;

+ Sở Xây dựng  là cơ quan được đại diện chủ sở hữu giao thực hiện việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại địa phương;

+ Đối  với nhà ở sinh viên đang được giao quản lý do Cơ sở giáo dục thực hiện việc quản lý.

3. Xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thế nào?

Nhà ở cũ là một trong những loại nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước. Giá bán của loại nhà ở này được quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP. Theo đó, giá bán nhà ở cũ áp dụng cho các trường hợp được bố trí sử dụng trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 được tính bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất. Quy định cụ thể như sau:

– Tiền nhà ở cũ thuộc sở hữu của Nhà nước được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng. Cụ thể, giá trị còn lại của nhà ở được xác định theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở nhân (x) với giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và nhân (x) với diện tích sử dụng nhà ở.

+ Diện tích sử dụng chung này được phân bổ theo tỷ lệ sử dụng nhà ở (m2) cho mỗi hộ, đối với nhà biệt thự có nhiều hộ ở mà có diện tích nhà sử dụng chung. 

+ Đối với nhà ở cấp IV mà người thuê đã phá dỡ, xây dựng lại trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì giá trị còn lại của nhà ở này được tính bằng 0.

– Tiền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất cùng với việc bán nhà ở cũ được tính theo bảng giá đất ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Theo đó:

+ Tính  bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đất và phân bổ cho các tầng theo các hệ số tầng tương ứng đối với nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở;

+ Tính bằng 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ; đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ thì tính bằng 100% giá đất ở đối với nhà ở một tàng và nhà ở nhiều tầng có một hộ ở, nhà biệt thự có một hộ hoặc có nhiều hộ ở;

+  Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất của mỗi hộ bao gồm diện tích đất sử dụng riêng không có tranh chấp đối với trường hợp nhà biệt thự có nhiều hộ ở. Việc tính tiền sử dụng đất của mỗi hộ được thực hiện từ phần diện tích đất xây dựng nhà biệt thự có nhiều hộ ở trước, sau đó tính các phần diện tích khác sau. Đối với trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể việc phân bổ phần diện tích đất khi bán nhà biệt thự cho phù hợp tình hình thực tế của địa phương;

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k điều chỉnh giá đất so với bảng giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở này đối với nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, phố ;

+ Trường hợp nhà ở cũ khi xây dựng có một phần tiền góp của cá nhân và của tập thể mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền mua nhà được tính trên tỷ lệ % số tiền đã góp so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình nhà ở.

– Ngoài ra, đối với các trường hợp các hộ không đồng ý phân bổ diện tích sử dụng chung thì cơ quan quản lý nhà ở không bán phần diện tích này và có trách nhiệm quản lý theo quy định của Nghị định này và pháp luật về nhà ở.

Như vậy, trên đây là cách tính, xác định  giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Có thể thấy, Nhà nước đã đưa ra những quy định hết sức cụ thể và rõ ràng về việc xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu của Nhà nước đối với từng trường hợp cụ thể. Đây là cơ sở để xét tính khách quan, rõ ràng nhất trong công tác xác định giá nhà và hoạt động mua bán liên quan. Hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra trong hoạt động mua bán nhà ở cũ.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa  đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.