Căn cứ xác định thời hạn thuê đất sản xuất kinh doanh

1. Đất sản xuất kinh doanh và nhu cầu sử dụng đất sản xuất kinh doanh hiện nay:

Đất đai là một loại tài sản có giá trị, gắn chặt với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Người dân sử dụng đất đai để phục vụ cho các hoạt động sống, sản xuất kinh doanh, phát triển cuộc sống. Với từng mục đích sử dụng cụ thể mà mỗi loại đất có tên gọi khác nhau.

– Theo quy định của Luật đất đai 2013, Nhà nước chia đất đai thành 3 nhóm đất chính: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất với mục đích sử dụng khác. Ở từng nhóm đất sẽ có các loại đất khác nhau, tùy vào mục đích sử dụng cụ thể.

Đất sản xuất kinh doanh là một khái niệm, tên gọi đất đai khá phổ biến mà ta thường được nghe trong thực tiễn đời sống. Thực tế, Luật không đưa ra khái niệm về đất sản xuất kinh doanh. Mà tên gọi của loại đất này là đất thương mại dịch vụ.

Theo quy định tại thông tư 27/2018/TT-BTNMT đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm). Xét về bản chất, mục đích sử dụng chính của loại đất này là phục vụ cho việc kinh doanh, dịch vụ, thương mại. 

– Về đặc điểm chung của đất thương mại dịch vụ được quy định tại Điều 153 Luật đất đai 2013 như sau:

+  Đất thương mại, dịch vụ bao gồm các loại đất sau đây: đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

+ Khi sử dụng đất thương mại, dịch vụ, người sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất thương mại, dịch vụ.

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

– Trong bối cảnh nền kinh tế xã hội đang phát triển mạnh mẽ như hiện nay, nhu cầu sử dụng đất thương mại dịch vụ (sản xuất kinh doanh) là đặc biệt lớn. Quy định về đất thương mại dịch vụ mà Nhà nước đưa ra là nhằm đảm bảo hoạt động sử dụng đất đai diễn ra một cách chuẩn chỉnh nhất, hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra trong quá trình sử dụng đất.

2. Căn cứ xác định thời hạn thuê đất sản xuất kinh doanh:

Đất sản xuất kinh doanh phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, thuộc sự điều chỉnh của cơ quan Nhà nước. 

Luật đất đai 2013 cũng đưa ra những quy định tương đối cụ thể và rõ ràng về thời hạn thuê đất sản xuất kinh doanh (đất thương mại dịch vụ). Cụ thể, Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013, quy định về thời hạn sử dụng đất như sau: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Có thể thấy, pháp luật đưa ra quy định về thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình là không quá 50 năm. Đối với các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.

– Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013, cá nhân, tổ chức được nhà nước giao đất thương mại dịch vụ có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng, tặng cho, ủy quyền,…

– Để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ, đất của cá nhân, tổ chức bất kỳ phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện cụ thể như sau:

+ Thửa đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ phải không được vướng vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng do thu hồi đất theo nguyên tắc thực hiện giao dịch pháp lý liên quan đến đất đai chung. 

+ Đất đai phải đảm bảo diện tích tối thiểu để chuyển đổi nếu muốn chuyển đổi sang đất thương mại, dịch vụ.

Từ nội dung phân tích trên đây, có thể thấy, căn cứ xác định thời hạn thuê đất sản xuất kinh doanh phụ thuộc vào kế hoạch triển khai, sử dụng đất của cơ quan chức năng có thẩm quyền; và phải tuân thủ đúng theo các quy định mà Luật đất đai 2013, cùng các thông tư, nghị định khác đề ra.

3. Người sử dụng đất sản xuất kinh doanh phải đảm bảo tuân thủ những điều kiện nào?

Khi sử dụng đất thương mại dịch vụ, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện, nghĩa vụ nhất định sau đây:

+ Điều kiện thứ nhất, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và các quy định khác. Tức với phần đất sản xuất kinh doanh được cơ quan Nhà nước cấp, người dân phải sử dụng đúng các phần mục đất đai theo quy định chung. Điều này giúp việc kiểm soát đất đai của Nhà nước được ổn định và toàn diện nhất; hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra.

+ Điều kiện thứ hai, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Đây là trách nhiệm của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Phải đảm bảo điều kiện này, thì việc sử dụng đất sản xuất kinh doanh (thương mại dịch vụ) của người dân mới là hợp pháp.

+ Điều kiện thứ ba, người sử đất phải đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề; 

+ Điều kiện thứ tư, phải giao trả lại đất khi Nhà nước có thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, trong trường hợp tìm thấy vật trong lòng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật liên quan.

Trên đây là những điều kiện mà người sử dụng đất cần phải đảm bảo tuân thủ khi sử dụng đất sản xuất kinh doanh (đất thương mại dịch vụ). Việc đảm bảo tuân thủ những điều kiện này, cùng quy định của pháp luật về vấn đề thuê và giao đất thương mại dịch vụ, sẽ giúp hoạt động quản lý và sử dụng đất đai diễn ra một cách hợp pháp, hợp lý.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013;

Thông  tư 27/2018/TT-BTNMT.