Có được chuyển đất sản xuất kinh doanh thành đất ở không?

Có được chuyển đất sản xuất kinh doanh thành đất ở không?

1. Thế nào là đất sản xuất kinh doanh?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:

– Đất ở, trong đó có đất ở nông thôn, đất ở đô thị.

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan. 

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. 

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp, trong đó gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác. 

– Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 

– Đất sử dụng với mục đích công cộng, cụ thể là đất giao thông, thủy lợi, đất mang giá trị có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất công trình năng lượng, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng, đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác. 

– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng. 

– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng. 

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng. 

– Đất phi nông nghiệp bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở. 

Như vậy, theo quy định trên đất sản xuất kinh doanh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, với mục đích sử dụng để tiến hành hoạt động kinh doanh, sản xuất như đất khu công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng nhà sản xuất,…

2. Có được chuyển đất sản xuất kinh doanh thành đất ở không?

Thứ nhất, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ dựa vào hai yếu tố:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức.

Thứ hai, căn cứ điểm e khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó có khi chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. 

Nhu mục 1 đã phân tích, đất sản xuất kinh doanh là đất phi nông nghiệp, do vậy khi chuyển từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu phải tiến hành thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, được cho phép mới được chuyển.

3. Hồ sơ, thủ tục xin chuyển đất sản xuất kinh doanh thành đất ở:

3.1. Hồ sơ chuyển đất sản xuất kinh doanh thành đất ở:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ để xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3.2. Thủ tục xin chuyển đất sản xuất kinh doanh thành đất ở:

Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như trên sẽ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện những công việc sau:

+ Tiến hành thẩm tra hồ sơ.

+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Sau đó trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để quyết định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Cuối cùng thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, dữ liệu đất đai.

Bước 3: Cá nhân, hộ gia đình hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả:

Sau khi hoàn tất thủ tục, Phòng tài nguyên và môi trường trả lại Giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình.

4. Chi phí và thời gian chuyển đổi đất sản xuất kinh doanh thành đất ở:

4.1. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh thành đất ở:

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở như sau:

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không phải đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi đó chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không mất chi phí chuyển.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở phải mất chi phí, cụ thể:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

– Nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất.

– Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: đối với trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

– Chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau sẽ phải nộp phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể:

Tiền sử dụng đất = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ – tiền sử dụng đất tính theo giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ) thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

4.2. Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh thành đất ở:

Thời gian giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (lưu ý không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  –  xã hội khó khăn: thời gian không quá 25 ngày.

(quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

5. Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh thành đất ở:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
————————

…, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN 1….

Kính gửi: Ủy ban nhân dân 2 …………

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 3 …………..

2. Địa chỉ/trụ sở chính:…………….

3. Địa chỉ liên hệ:……………

4. Địa điểm khu đất:…………

5. Diện tích (m2):…………..

6. Để sử dụng vào mục đích: 4…………….

7. Thời hạn sử dụng:………….

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có)……………

——————————-

1 Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất

2 Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

3 Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…)

4 Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư

 CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Luật đất đai 2013.

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. 

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất