Đất xen kẹt vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định và chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở và phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị và phải chuyển đồi mục đích sử dụng đất lên đất ở nếu đất xen kẹt đó không phải là đất ở.
Mục lục bài viết
1. Đất xen kẹt có được cấp sổ đỏ không?
1.1. Đất xen kẹt là gì?
Pháp luật ở thời điểm hiện tại không quy định khái niệm đất xen kẹt là gì. Tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 có quy định rằng căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Theo đó thì mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt. Tuy nhiên, trên thực tế thuật ngữ đất xen kẹt được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.
Có thể hiệu trên thực tế mọi người thường gọi tên đất xen kẹt cho loại đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư xen lẫn với đất ở hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch. Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn, chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Tóm lại, đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân chỉ đất có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.
1.2. Đất xen kẹt có được cấp sổ đỏ không?
Đất xen kẹt có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể là:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất xen kẹt mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
Thứ hai, đất xen kẹt muốn được cấp sổ đỏ thì phải đảm bảo không vi phạm pháp luật về đất đai.
Thứ ba, đất xen kẹt đó phải được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Theo đó, thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xen kẹt
Theo đó, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xen kẹt gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:
– Đơn đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu theo mẫu
– Giấy tờ, tài liệu về nguồn gốc đất theo quy định
– Giấy tờ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đóng nộp thuế, phí sử dụng đất qua quá trình sử dụng đất;
– Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân
– Sổ hộ khẩu
– Giấy tờ, tài liệu chứng minh thuộc trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có)
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì người có nhu cầu xin cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt có thể nộp hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa.
Khi tiếp nhận hồ sơ cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận hồ sow.
Nếu hồ sơ hợp lệ, đầy đủ theo quy định thì Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành lập tờ trình để Chủ tịch ủy ban nhân dân Quận, Huyện ra quyết định cấp giấy chứng nhận.
Nếu hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lời bằng văn bản hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung thêm các giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ. Nếu từ chối hồ sơ phải nêu rõ căn cứ pháp lý và lý do từ chối.
Bước 3: Người yêu cầu cấp sổ đỏ đóng nộp thuế, phí
Theo thông báo đóng nộp thuế, phí từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người yêu cầu đóng thuế, phí đúng hạn, đầy đủ.
Tiền thuế, phí mà người yêu cầu cần phải đóng nộp là tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ.
Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt là 30 ngày, kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian bổ sung, giải trình hồ sơ.
2. Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?
Để xác định đất xen kẹt có được xây dựng nhà hay không thì trước tiên ta cần tìm hiểu quy định về nguyên tắc sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì khi sử dụng đất thì người sử dụng đất phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Theo đó, pháp luật hiện hành cũng quy định rõ chỉ có đất thổ cư, tức là đất ở mới được phép xây dựng nhà ở, hay nói cách khác thì nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Do đó,nếu không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị. Nếu có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tóm lại, từ những lập luận cùng những căn cứ pháp lý nêu trên có thể thấy rằng đất xen kẹt vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định và chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở và phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị và phải chuyển đồi mục đích sử dụng đất lên đất ở nếu đất xen kẹt đó không phải là đất ở.
3. Có nên mua đất xen kẹt không?
Như chúng ta đã biết thì trên thực tế, loại đất xen kẹt sẽ có giá tương đối thấp so với các thửa đất ở bên cạnh. Với những người có thu nhập thấp mà muốn mua đất tại những khu vực đô thị thì đây là một cơ hội tốt.
Tuy nhiên, nếu có ý định nhận chuyển nhượng loại đất này cần hết sức lưu ý vì hiện nay pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp và phải đang trong thời hạn sử dụng đất. Nếu loại đtá xen kẹt mà bạn đang có ý định mua đó mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người bán thfi bạn cần xem xét lại.
Bên cạnh đó thì trường hợp thửa đất xen kẹt là đất nông nghiệp để được xây dựng nhà ở phải mất 2 lần làm thủ tục kèm theo chi phí. Lần một là khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lần hai là khi xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở để xây dựng nhà.
Cần hiểu rõ rằng, thông thường trên thực tế những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay. Do đó, khi mua bán cần lưu ý một số vấn đề như là:
Một là, khi ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay thì phải có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Nếu đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Còn nếu đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín.
Hai là, nên tạo ra bằng chứng đã thanh toán khoản tiền mua đất đó thông qua hình thức chuyển khoản hoặc viết giấy biên nhận tiền. Tức là khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng và nêu rõ nội dung chuyển khoản hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
Ba là, nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng, nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
Bốn là, sau khi ký kết hợp đồng mua bán xong thì nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế, dùng để làm vườn, dựng lán, lều… để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật đất đai 2013
