Thời hạn đất ao bao lâu? Hết hạn sử dụng phải làm thế nào?

1. Thời hạn đất ao là bao lâu?

1.1. Đất ao là loại đất gì?

Trong các văn bản pháp luật về đất đai hiện không có quy định cụ thể về khái niệm đất ao là gì. Tuy nhiên, ta có thể hiểu đất ao là khu đất trũng, được hình thành tự nhiên hoặc nhân tạo, có nước đọng lại tạo thành ao. Theo đó thì đất ao thường được người dân tận dụng để chăn nuôi thủy sản hoặc làm khu sinh thái. Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. Bên cạnh đó thì tại khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013 cũng quy định rằng đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Từ các quy định này thì ta có thể  xác định đất ao thuộc loại đất như sau: Đất ao nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư: Được xác định thuộc là đất ở. Đất ao không nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư và được sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản: Được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.

Tóm lại, đất ao thường được xác định là đất nông nghiệp.

1.2. Thời hạn đất ao:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất có thời hạn là đất chỉ được phép sử dụng trong khoảng thời gian nhất định.

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất ao như sau:

Thứ nhất, đối với đất ao được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có thời hạn là 50 năm.

Thứ hai, đối với đất ao được nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất ao thì có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Tóm lại, đất ao có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc không quá 50 năm.

2. Hết hạn sử dụng đất ao phải làm thế nào?

Như chúng ta đã biết thì đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sẽ có thời hạn sử dụng nhất định và khi hết thời hạn sử dụng đất thông thường phải làm thủ tục gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất, cũng có những trường hợp không cần phải thực hiện thủ tục gia hạn. Theo đó, ta căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thì xác định được đất ao khi hết thời hạn sử dụng đất được tiếp tục sử dụng mà không cần phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Cụ thể là, khi hết thời hạn sử dụng đất đối với đất ao thuộc trường hợp được nhà nước giao đất thì  hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm. Còn đối với trường hợp đất ao được nhà nước cho thuê đất thì khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Tuy nhiên, nếu thuộc vào trường hợp không phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất ao nhưng người sử dụng đất có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, thì người sử dụng đất vẫn có thể  thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất được.

Theo đó, người sử dụng đất có thể thực hiện theo các bước như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký gia hạn thời hạn sử dụng đất

Hồ sơ đăng ký gia hạn thời hạn sử dụng đất bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

– Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân;

Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn có thể nộp hồ sơ đến  bộ phận một cửa. Nếu địa phương chưa có bộ phận một cửa thì bạn có thể nộp hồ sơ đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Khi tiếp nhận hồ sơ xin xác nhận lại thời hạn sử dụng đất thì  Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ hợp lệ theo quy định của pháp luật thì tiến hành việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi xác nhận xong thì ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai khi nhận được hồ sơ của ủy ban nhân dân cấp xã gửi lên thì có trách nhiệm  kiểm tra hồ sơ và xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp;

Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Đã xây nhà lên đất ao thì có được công nhận đó là đất ở không?

Căn cứ theo quy định tại điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất thì ta có thể hiểu rằng người sử dụng đất khi sử dụng đất thì phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất đó là phải sử dụng đất đúng mục đích

Mà theo quy định của pháp luật hiện nay chỉ có đất ở mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của người dân. Do đó, nếu tự ý xây dựng nhà lên đất ao là vi phạm pháp luật, khi muốn xây dựng nhà lên đất ao thì người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi xây dựng nhà ở. Hay nói một cách dễ hiểu thì dù đã xây dựng nhà lên đất ao nhưng nếu chưa xin phép cơ quan có thẩm quyền thi cũng không được công nhận đất đó là đất ở. Thậm chí, nếu xây nhà trên đất ao còn có thể  bị phạt  hành chính và buộc phải cải tạo đất trở lại trạng thái ban đầu tức là dỡ toàn bộ nhà ở đã xây dựng.

Cụ thể căn cứ khoản 2, 3, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ta xác định được mức phạt khi xây dựng nhà lên đất ao mà không xin phép như sau:

Thứ nhất, nếu việc xây dựng nhà lên đất ao tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

– Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

– Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng;

– Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng;

– Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng

– Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta thì sẽ bị bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng

– Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng;

– Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên thì sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng;

Thứ hai, nếu xây dựng nhà trên đất ao tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn.

Ngoài các hình thức xử phạt chính nêu trên thì khi xây dựng nhà trên đất ao thì người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm  hoặc buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định hoặc buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013