Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư đảm bảo đúng luật

1. Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư đảm bảo đúng luật:

Để đảm bảo thực hiện thủ tục đặt cọc căn hộ chung cư đúng luật cần tiến hành các bước sau: 

Bước 1: Xác định tính pháp lý của căn hộ chung cư.

Điều kiện để căn hộ chung cư được phép tham các giao dịch mua bán: 

– Căn hộ chung cư phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật (sổ hồng);

– Căn hộ chung cư không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu căn hộ chung cư; căn hộ chung cư đang trong thời hạn sử dụng đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính mà đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Xác định tính pháp lý của các chủ thể tham gia giao dịch. 

– Điều kiện đối với bên bán:

+ Là chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện giao dịch về mua bán căn hộ chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự;

+ Nếu là cá nhân, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật dân sự;

+ Nếu là tổ chức thì tổ chức phải có tư cách pháp nhân.

– Điều kiện đối với bên mua:

+ Trường hợp là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có căn hộ chung cư được giao dịch;

+ Trường hợp là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật Việt Nam; phải thuộc đối tượng được sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có căn hộ chung cư được giao dịch;

+ Nếu là tổ chức thì tổ chức phải có tư cách pháp nhân; nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Bước 3: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư.

Hai bên thỏa thuận, thống nhất các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc đảm bảo tự nguyện, bình đẳng và không trái quy định pháp luật.

Bước 4: Công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư.

Theo quy định hiện hành, pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư; mà việc thực hiện hợp đồng đặt cọc sẽ thực hiện theo yêu cầu của các bên (hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư có công chứng, chứng thực hay không đều có giá trị pháp lý như nhau). Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý cao khi có tranh chấp xảy ra thì các bên nên thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư.

Bước 5: Thực hiện thủ tục sau ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư.

Hợp đồng đặt cọc luôn có thỏa thuận về thời điểm thực hiện học đồng mua bán. Chính vì vậy, sau khi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư, các bên phải tiến hành làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật về Nhà ở theo đúng thời điểm hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư.

2. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác được pháp luật công nhận để thực hiện đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Sau khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì tài sản đặt cọc có thể trở thành tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán hợp đồng. 

Trường hợp, hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trở thành tài sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng;

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên và ràng buộc các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác có liên quan.

3. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

 ——–o0o——–

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Hôm nay, ngày … tháng … năm ..…. tại ……Chúng tôi gồm có:

I. BÊN ĐẶT CỌC (sau đây gọi là Bên A):

Ông (Bà): …Sinh ngày: …

CMND/CCCD: … cấp ngày …tại…

Hộ khẩu thường trú:…

II. BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (sau đây gọi là Bên B):

Họ và tên chủ hộ:… Sinh ngày: …

CMND/CCCD: … cấp ngày …tại…

Hộ khẩu thường trú: …

Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):

Ông (Bà): … Sinh ngày: …

CMND/CCCD: …cấp ngày …tại…

Hộ khẩu thường trú: …

Ông (Bà): … Sinh ngày: …

CMND/CCCD: … cấp ngày …tại…

Hộ khẩu thường trú: …

III. Cùng người làm chứng:

1. Ông (Bà): … Sinh ngày: …

CMND/CCCD: …cấp ngày …tại…

Hộ khẩu thường trú: …

2. Ông (Bà): … Sinh ngày: …

CMND/CCCD: … cấp ngày …tại…

Hộ khẩu thường trú: …

IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC với các thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1: TÀI SẢN ĐẶT CỌC

Bên A đặt cọc cho Bên B tài sản/ khoản tiền là:…

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: … kể từ ngày … tháng … năm…

ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua nhà chung cư của Bên B tại…

Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán nhà chung cư thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến ngôi nhà mà Bên B giao bán cho Bên A tại …Với diện tích là …m2; Giá bán là: …                                              

Trong thời gian đặt cọc, Bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho Bên A, Bên A cam kết sẽ trả …khi hai bên ký hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng Nhà Nước, … sẽ được Bên A thanh toán nốt khi Bên B giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong vòng 7 ngày kể từ ngày Bên A và Bên B ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng Nhà Nước. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào).

ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

Quyền của Bên A

Bên A có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc phải giữ gìn tài sản đặt cọc, hoặc ngừng sử dụng tài sản khi việc sử dụng đó ảnh hưởng tới tài sản đặt cọc.

Khi hợp đồng mua nhà đã được giao kết hoặc thực hiện thì Bên A có quyền nhận lại tài sản đặt cọc hoặc nếu các bên có thỏa thuận tài sản đặt cọc là một phần của nghĩa vụ thì Bên A chỉ phải thực hiện phần nghĩa vụ còn lại sau khi đã trừ đi giá trị của tài sản đặt cọc.

Nếu Bên B từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì Bên A có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc trả gấp đôi số tài sản đặt cọc hoặc cao hơn theo thỏa thuận của các bên.

Nghĩa vụ của bên A

Bên A có nghĩa vụ giao tài sản đặt cọc theo đúng thỏa thuận giữa hai bên. Tùy theo sự thỏa thuận của các bên, đối tượng của đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Các tài sản này phải thỏa mãn đủ điều kiện để trở thành đối tượng của hợp đồng đặt cọc như đã chỉ ra ở trên.

Nếu Bên A từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua nhà thì tài sản đặt cọc thuộc về Bên B. Nếu tài sản đặt cọc là tài sản có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu thì bên đặt cọc phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, thực hiện việc sang tên cho Bên B.

ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

Quyền của bên B

Bên B có quyền yêu cầu Bên A thanh toán chi phí bảo quản tài sản đặt cọc.

Khi Bên A vi phạm nghĩa vụ thì Bên B được quyền sở hữu tài sản đặt cọc. Nếu tài sản đặt cọc là tài sản có giấy tờ sở hữu thì Bên B có quyền yêu cầu Bên A phải chuyển giao giấy tờ sở hữu đó cho mình.

Nghĩa vụ của bên B

Bên B phải tiếp nhận tài sản đặt cọc theo đúng thỏa thuận và phải bảo quản tài sản đặt cọc theo đúng thỏa thuận, không được tự ý bán, tặng, cho mượn, cho thuê,… hoặc tự ý sử dụng tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận của hai bên nhưng các thỏa thuận đó không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Khi hợp đồng được giao kết hoặc được thực hiện thì Bên B phải trả lại tài sản đặt cọc hoặc chỉ được yêu cầu Bên A thực hiện phần nghĩa vụ còn lại sau khi đã khấu trừ giá trị của tài sản đặt cọc trong trường hợp các bên có thỏa thuận tài sản đặt cọc là một phần của nghĩa vụ.

Bên B từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua nhà thì phải trả lại cho Bên A sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc hoặc cao hơn theo sự thỏa thuận của các bên.

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.

Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.

2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này.

3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A.

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN KHÁC

1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.

3. Hợp đồng có hiệu lực từ: …………..

Hợp đồng đặt cọc mua nhà được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Luật nhà ở năm 2014;

– Luật công chứng năm 2014 sửa đổi bổ sung 2018;