Các rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

1. Thế nào là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai?

Căn cứ quy định tại Khoản 7 Điều 3 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH năm 2019 hợp nhất Luật Nhà ở, nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước đối với các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Đồng thời, tại Khoản 4 Điều 3 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong giai đoạn xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng. 

Do đó, có thể hiểu nhà ở xã hội hình thành trong tương lại là loại nhà ở được Nhà nước hỗ trợ một phần dành cho những đối tượng đủ điều kiện được hưởng chính sách về nhà ở theo quy định với mức giá mua ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại, đang trong quá trình xây dựng và chưa thực hiện nghiệm thu để đi vào sử dụng. 

2. Các rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Thực tế, việc mua được nhà ở xã hội hình thành trong tương lại là một điều tốt đối với những cá nhân, hộ gia đình đang còn gặp khó khăn về tài chính. Tuy nhiên, việc mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai cũng có những rủi ro, cụ thể như sau: 

Thứ nhất, dự án xây dựng nhà ở xã hội chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư đã tiến hành giao dịch mua bán. Thực tế là các giấy tờ pháp lý như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công,… chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Thứ hai, dự án xây dựng nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện để huy động vốn những đã tiến hành rao bán, nhận đặt cọc với chi phí được ưu đãi. Do tâm lý “ham rẻ” mà người dân xuống tiền đặt cọc chỗ để mua được nhà ở xã hội trước nên không suy nghĩ kĩ hay kiểm tra giấy tờ, điều kiện mua bán trước. Thực tế, rất nhiều dự án đã xảy ra tình trạng trên, đến thời gian các bên cam kết không thể thực hiện mua bán được vì dự án không đủ điều kiện hay không có vốn để xây dựng,… cuối cùng người dân mất trắng số tiền đặt cọc, thậm chí có lấy lại nhưng sẽ rất lâu vì tranh chấp với chủ đầu tư. 

Thứ ba, theo quy định của Luật nhà ở, người mua nhà ở xã hội trong 05 năm đầu tiên sẽ không được giao dịch mua bán, chuyển nhượng căn hộ. Thực tế, có rất nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình đã lách luật bằng việc mua bán thông qua hình thức làm hợp đồng ủy quyền, di chúc hay lập vi bằng,… sẽ xảy ra rủi ro rất lớn về sau. 

Thứ tư, đối với các dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai trước khi mua các cá nhân, hộ gia đình cần tìm hiểu kĩ về điều kiện cũng như tình trạng pháp lý của dự án đó. Bởi rất dễ vướng mắc bởi kiện tụng, tranh chấp giữa các bên liên quan. Và khi xảy ra tranh chấp thì người mua sẽ là người phải chịu thiệt hại nhiều nhất. 

Thứ năm, nhà ở xã hội sau khi nhận được không đúng như cam kết ban đầu. Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có vấn đề hạn chế đó là hiện trạng nhà ở như thế nào chưa kiểm tra chính xác ngay từ ban đầu, việc hiện trạng nhà ra sao chỉ có thể thấy trên bản giấy. Do đó, sau khi hoàn thiện nhận được nhà phát hiện tình trạng không đúng như hồ sơ thiết kế hay như thỏa thuận cam kết ban đầu. 

Thứ sáu, hành vi lừa đảo tràn lan: thực tế rất nhiều trường hợp hành vi lừa đảo khi tiến hành giao dịch các dự án mua nhà ở hình thành trong tương lai, những dự án ma nhằm lừa tiền của người dân. Cụ thể như lấy tiền xong rồi bỏ trốn; mua một căn nhà rồi bán cho nhiều người; mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay rồi vẫn lấy nhà đi thế chấp cho ngân hàng;… 

3. Các đối tượng được mua nhà ở xã hội: 

Căn cứ quy định tại Điều 49 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH năm 2019 hợp nhất Luật Nhà ở, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm: 

– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.

– Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

– Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân. 

– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định. 

– Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

4. Những giải pháp phòng tránh rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: 

Để hạn chế vướng phải những tranh chấp, rủi ro không đáng có khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, cá nhân, hộ gia đình cần nắm rõ những giải pháp sau: 

– Trước khi giao dịch mua bán, chúng ta cần phải tìm hiểu rõ thông tin về dự án như độ uy tín của chủ đầu tư xây dựng; các quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc xây dựng dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai;…

– Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp được các hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án nhà ở xã hội như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với dự án phải có Giấy phép xây dựng;…  

– Cá nhân, hộ gia đình có ý định mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải nắm rõ được quy trình thanh toán. Ban đầu khi ký hợp đồng nên tiến hành đặt cọc trước một khoản vừa đủ, tránh ngay từ ban đầu đã thanh toán gần hết số tiền giá trị mua bán vì phải phòng tránh trường hợp gặp rủi ro tranh chấp về sau. Theo quy định của pháp luật chỉ có phép bên bán thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng chứ không được thu tiền hết trong một lần; những lần tiếp theo thanh toán phù hợp với tiến độ xây dựng nhà ở xã hội nhưng tổng số không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở xã hội cho khách hàng. 

Nếu như bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán không được quá 50% giá trị hợp đồng. 

– Chủ đầu tư phải có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng về việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, do đó khi mua bán cá nhân, hộ gia đình phải nắm được và yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản trên. Vì nếu như không có văn bản chấp thuận đó thì đồng nghĩa dự án nhà ở xã hội đó chưa được phép mua bán, như vậy rủi ro rất tăng cao. 

– Khi mua bán, cá nhân, hộ gia đình lưu ý phía bên chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng về việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Đây là một văn bản rất quan trọng, mang giá trị bảo đảm, tránh rủi ro cho người mua rất nhiều. Chứng thư bảo lãnh này của Ngân hàng sẽ có giá trị cho đến khi bàn giao nhà ở xã hội. Trường hợp nếu như Chủ đầu tư không bàn giao nhà khi đến ngày và không có biện pháp khắc phục nào khác khiến chủ đầu tư phải chịu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại thì Ngân hàng sẽ thay chủ đầu tư thanh toán số tiền đó với người mua. Như vậy, sẽ đảm bảo trường hợp rủi ro cho người mua khi chủ đầu tư kéo dài hoặc không có ý định thanh toán. 

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản do Văn phòng Quốc hội ban hành.

Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH năm 2019 hợp nhất Luật Nhà ở do Văn phòng Quốc hội ban hành.

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản. 

Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 

Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.