Nhắc đến đất đai, ta thường nhắc đến khái niệm về về đất liền kề, đất phần trăm. Dưới đây là bài phân tích về thủ tục chuyển đổi đất phần trăm 5%, 10% sang đất ở?
Mục lục bài viết
1. Quy định của pháp luật về đất 5%, đất 10%:
– Theo quy định tại Điều 132
Thực tế, ở mỗi địa phương đều có quỹ đất 5%. Quỹ đất này được sử dụng vào mục đích phục vụ các lợi ích công, các hoạt động công ích của địa phương. Cụ thể, Luật đất đai 2013 đã quy định rõ, đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
– Xét về khái niệm đất 10%, Luật Đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm cụ thể nào quy định về đất 10%. Do đó, có thể thấy, đất 10% là tên gọi được người dân sử dụng để gọi tên một loại đất. Đất 10% là cách gọi của người dân đối với loại đất sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Thực tế, loại đất này có nguồn gốc từ chính sách bồi thường, hỗ trợ chuyển đổi việc làm khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong hoạt động sử dụng và quản lý đất đai, trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ đưa ra các chủ trương, chính sách liên quan đến chỉnh quy đất đai. Một trong số đó là hoạt động thu hồi đất. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, mỗi loại đất sẽ có mục đích sử dụng đất khác nhau. Tức người dân phải sử dụng đất đúng mục đích, không được sai lệch. Với mục đích sử dụng là phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ, đất 10% sẽ được sử dụng để đáp ứng mục đích sử dụng này.
Trên đây là những khái quát chung nhất về đất 5% và đất 10%. Bạn đọc sẽ dựa vào những thông tin này để xác định đặc điểm của từng loại đất; đưa ra phương xử lý với các vấn đề pháp lý phát sinh về sau.
2. Đất 5%, đất 10% có được chuyển sang đất ở không?
2.1. Chuyển đất 5% sang đất ở được không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 19
Song, đất công ích được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định (tức nó có thời hạn sử dụng đất). Khi hết thời hạn sử dụng đất công ích mà địa phương không thu hồi lại đất; hộ gia đình, cá nhân vẫn sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì có thể nộp hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lúc này, sau khi được cấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân có thể hướng đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 5% lên đất ở. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này phải tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật về tư cách chuyển đổi của chủ thể thực hiện, tính pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất công ích 5%.
2.2. Chuyển đất 10% sang đất ở được không?
Về cơ bản, xét về mặt pháp lý, đất dịch vụ 10% là đất mà Nhà nước bồi thường cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp (trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình) để chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại. Có thể thấy, mục đích sử dụng chính của đất dịch vụ 10% là phục vụ cho hoạt động kinh doanh thương mại.
Mà theo quy định của Luật đất đai 2013 và các thông tư, nghị định liên quan, muốn xây dựng nhà ở, người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (tức phải là đất thổ cư thì mới được xây dựng nhà ở). vậy nên, đất 10% không thể xây dựng nhà ở được.
Muốn xây dựng nhà ở trên đất 10%, người dân phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, người người sử dụng đất phải tiến hành thực hiện các thủ tục nhằm chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ (đất 10%) lên đất thổ cư. Có như vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất này mới được đảm bảo, tuân thủ đầy đủ các giá trị pháp lý.
Theo quy định pháp luật hiện hành, muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 10% sang đất ở, người dân phải đảm bảo tuân thủ theo những điều kiện cụ thể sau đây:
+ Cá nhân, hộ gia đình trong quá trình sử dụng đất 10% phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận.
+ Cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ (đất 10%) lên đất thổ cư (để xin cấp sổ đỏ) thì phải làm văn bản cam kết về những nội dung chính như sau: Cá nhân, hộ gia đình cam kết chấp hành các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng. Đồng thời, cá nhân, hộ gia đình phải cam kết bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định.
Từ nội dung phân tích nêu trên, có thể thấy, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể thực hiện chuyển đổi đất phần trăm 5%, 10% sang đất ở.
3. Thủ tục chuyển đổi đất phần trăm 5%, 10% sang đất ở?
Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phần trăm 5% và đất 10% lên đất thổ cư (đất phi nông nghiệp), người sử dụng đất cần phải tuân thủ theo các quy trình cụ thể như sau:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.
Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải làm hồ sơ xin chuyển đổi. Về nguyên tắc chung, hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đảm bảo đầy đủ các giấy tờ, tài liệu cụ thể sau đây:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phần trăm 5%, 10% lên đất thổ cư.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải cung cấp các chứng thư chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (do cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp).
+ Giấy xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất hợp pháp, ổn định lâu dài; đất không có tranh chấp.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ với đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên, cá nhân, tổ chức sẽ nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên và môi trường, hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện nơi có miếng đất.
– Bước 2: Thụ lý và giải quyết hồ sơ.
Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý hồ sơ mà người sử dụng đất gửi lên.
Nếu hồ sơ không hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ trả hồ sơ về để cá nhân, tổ chức chỉnh sửa, bổ sung. (Khi trả về, cần nêu rõ trong văn bản về lý do hoàn trả hồ sơ về).
Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý và giải quyết yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân.
– Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ về tài chính.
Cá nhân, tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 5%, đất 10% lên đất thổ cư phải thực hiện nghĩa tài chính về việc đóng thuế, phí theo quy định của pháp luật.
Thực hiện nghĩa vụ đóng thuế là nghĩa vụ mang tính bắt buộc mà người sử dụng đất phải thực hiện khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ quan chức năng có thẩm quyền mới giải quyết nhu cầu cho người sử dụng đất.
– Bước 4: Trả kết quả.
Sau khi người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả kết quả chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phần trăm 5%, đất 10% lên đất thổ cư cho người sử dụng đất.
Đồng thời, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
