Đất nông trường giao khoán được sử dụng với mục đích để canh tác theo thời gian, phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nuôi trồng. Vậy đất nông trường giao khoán có được chuyển nhượng không?
Mục lục bài viết
1. Đất nông trường giao khoán có được chuyển nhượng không?
1.1. Được hiểu như thế nào là đất nông trường giao khoán:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong hệ thống các văn bản pháp luật hiện nay chưa quy định cụ thể về đất nông trường. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình thực tế sử dụng đất nông trường, có thể hiểu một cách đơn giản đất nông trường là phần đất được nhà nước giao cho các doanh nghiệp (công ty, tổ chức) hoặc địa phương quản lý, sau đó những chủ thể này có thể tiến hành giao khoán cho các cá nhân, hộ gia đình theo quy định của pháp luật.
Đối với hộ gia đình, cá nhân được nhận đất nông trường thông qua hình thức giao khoán (giao khoán đất được hiểu là việc các bên (bên giao khoán và bên nhận giao khoán) tiến hành thỏa thuận về việc thực hiện công việc trong các hoạt động quản lý, sử dụng, sản xuất, bảo vệ giữa bên giao khoán và bên nhận giao khoán). Đối với đơn vị, tổ chức được nhận đất nông trường thông qua hình thức được Nhà nước giao đất nông trường. Việc cá nhân, tổ chức, đơn vị được nhận đất nông trường để sử dụng phải được xác lập thành hợp đồng, khi đó các chủ thể nhận đất nông trường được khai thác, quản lý và sử dụng theo đúng hợp đồng, hình thức mà các bên đã thỏa thuận.
1.2. Thời hạn khoán của đất nông trường giao khoán:
– Về thời hạn khoán được quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 168/2016/NĐ-CP quy định về khoán rừng, vườn cây và diện tích mặt nước trong Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ như sau:
+ Thời hạn khoán dựa trên khối lượng công việc, dịch vụ: Thời hạn khoán này được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên khoán và bên nhận khoán, tuy nhiên thời hạn khoán này tối đa không quá 01 năm và trong thời hạn bên khoán được nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.
+ Thời hạn khoán ổn định: Thời hạn khoán ổn định là thời hạn khoán theo chu kỳ cây trồng, vật nuôi hoặc chu kỳ sản xuất kinh doanh hoặc thời hạn khoán có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên khoán và nhận khoán, tuy nhiên thời hạn khoán ổn định là tối đa không quá 20 năm và trong thời hạn bên khoán được nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp.
Trường hợp hợp đồng thuê khoán hết thời hạn mà bên nhận khoán không vi phạm hợp đồng khoán, đồng thời bên nhận khoán đáp ứng được các tiêu chí theo quy định của pháp luật và có nhu cầu nhận khoán thì được tiếp tục ký hợp đồng giao khoán quyền sử dụng đất.
Khi các bên được nhận giao khoán đất nông trường thì sẽ có các quyền, nghĩa vụ như sau:
– Đối với bên khoán có các quyền và nghĩa vụ sau:
+ Quản lý, sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch theo quy định;
+ Công bố công khai diện tích khoán, đối tượng nhận khoán đối với hình thức khoán;
+ Niêm yết danh sách hộ nhận khoán được ký hợp đồng khoán;
+ Kiểm tra, giám sát việc thực hiện hợp đồng khoán;
+ Được hủy bỏ hợp đồng khoán nếu bên khoán vi phạm hợp đồng khoán hoặc vi phạm pháp Luật;
+ Được hưởng các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
– Đối với bên nhận khoán có các quyền và nghĩa vụ sau:
+ Thực hiện đúng các giao kết trong hợp đồng khoán;
+ Chịu sự kiểm tra, giám sát của bên khoán theo nội dung hợp đồng;
+ Chịu trách nhiệm trước pháp Luật về những vi phạm về khoán;
+ Được nhận bồi thường thiệt hại hoặc phải bồi thường thiệt hại theo như các thỏa thuận đã nêu trong hợp đồng;
+ Được hưởng các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
1.3. Đất nông trường giao khoán có được chuyển nhượng không?
Hiện nay theo quy định của pháp luật hiện hành có 04 trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đó là:
+ Trường hợp 1: Người sử dụng đất là tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý khi thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 8 Luật Đất đai năm 2013;
+ Trường hợp 2: Người thuê hoặc thuê lại đất của người sử dụng đất là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (trừ trường hợp người thuê hoặc người thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu chế xuất, khu kinh tế; khu công nghệ cao) theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp 3: Người sử dụng đất đang sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường; thị trấn theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp 4: Người nhận khoán đất là cá nhân, hộ gia đình trong các nông trường, lâm trường, nông nghiệp, lâm nghiệp, của ban quản lý rừng phòng hộ hoặc ban quản lý rừng đặc dụng theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp 5: Người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp 6: Đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần đất của người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Trường hợp 7: Không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng, trong đó bao gồm những công trình sau:
++ Đường giao thông;
++ Công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí;
+ Đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin;
+ Khu vui chơi giải trí ngoài trời;
+ Nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Như vậy đất nông trường giao khoán không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi đó, đất nông trường giao khoán sẽ không đủ điều kiện để được chuyển nhượng cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác.
Có thể thấy, đối với cá nhân, hộ gia đình khi nhận đất nông trường thông qua hình thức giao khoán thì sẽ được hưởng các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng giao khoán. Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình khi nhận đất nông trường thông qua hình thức giao khoán thì không được hưởng các quyền của người sử dụng đất như: không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; không được chuyển nhượng đất nông trường hợp pháp. Bởi lẽ, người nhận đất giao khoán không phải cá nhân, tổ chức được nhà nước trực tiếp giao đất.
2. Điều kiện chuyển nhượng của đất giao khoán:
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng những điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Đất chuyển nhượng phải được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
– Điều kiện 2: Tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì phần đất chuyển nhượng không có tranh chấp;
– Điều kiện 3: Tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu không bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật
– Điều kiện 4: Tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì đất được chuyển nhượng đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy để đất nông trường giao khoán được chuyển nhượng thì cần phải đáp ứng đủ 04 điều kiện nêu trên. Như đã phân tích ở trên, đất nông trường giao khoán không thuộc nhóm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho nên đất nông trường giao khoán sẽ không đáp ứng đồng thời cả 04 điều kiện nêu trên và đồng nghĩa với việc sẽ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Nghị định 168/2016/NĐ-CP quy định về khoán rừng, vườn cây và diện tích mặt nước trong Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ;
–
