Hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất vô hiệu khi nào?

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Vấn đề hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu đối với những chủ thể được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, pháp luật quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau: 

1.1. Quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất về bản chất là sự thoả thuận của các bên (bên tặng cho và bên nhận tặng cho). Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cần bảo đảm được những nội dung cơ bản của một hợp đồng gồm có:

– Quốc hiệu tiêu ngữ;

– Thông tin cơ bản của các bên (bên tặng cho, bên nhận tặng cho): họ tên, ngày tháng năm sinh, số căn cước công dân/chứng minh nhân dân/ hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp; địa chỉ thường trú, số điện thoại liên hệ;

– Nội dung của hợp đồng: những điều khoản về tặng, cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do hai bên tự thoả thuận;

– Chữ ký của các bên;

– Lời chứng của công chứng viên. 

1.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là sự thỏa thuận, được xuất phát từ ý chí tự nguyện của các bên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn có thể vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau: 

– Trường hợp 1: Những thoả thuận trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trái với những quy định của pháp luật, vi phạm vào những điều cấm, trái với đạo đức, thuần phong mỹ tục. Theo đó, trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có những điều khoản vi phạm điều cấm, hoặc những hành vi mà pháp luật không cho phép thì sẽ bị vô hiệu.

– Trường hợp 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do giả tạo. 

Việc lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được lập một cách công khai, minh bạch. Trong trường hợp, các bên lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất một cách giả tạo để nhằm che giấu một hợp đồng/giao dịch khác hoặc lập ra với mục đích trốn thuế, trốn tránh trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất nước thì hợp đồng đó được coi là vô hiệu. 

– Trường hợp 3: Chủ thể tham gia vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không đáp ứng đủ điều kiện về năng lực hành vi dân dân sự theo quy định của pháp luật. 

Theo đó, các bên khi tham gia giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải là những chủ thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nếu một trong các bên của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc một trong những trường hợp như: 

+ Người chưa thành niên;  

+ Người mất năng lực hành vi dân sự;

+ Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi;

+ Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì sẽ bị vô hiệu vì không đáp ứng yêu cầu về mặt chủ thể giao kết hợp đồng trong giao dịch dân sự. 

– Trường hợp 4: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn.

Trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được xác lập khi có những sự nhầm lẫn. Việc nhầm lẫn này làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vô hiệu theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp 5: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Trong quá trình giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất các bên khi tham gia phải hoàn toàn tự nguyện, thiện chí và không có bất kỳ sự lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. Trường hợp nếu một bên trong hợp đồng tặng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đó là vô hiệu.

– Trường hợp 6: Người xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

– Trường hợp 7: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

– Trường hợp 8: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bị  vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

– Về chủ thể giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: phải là người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập theo quy định;

– Về ý chí của các bên tham gia vào ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: các bên tham gia vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoàn toàn tự nguyện;

– Về mục đích và nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: mục đích và nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

– Về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp luật có quy định.

3. Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 401, Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hiệu lực của hợp đồng, theo đó: 

– Hiệu lực của hợp đồng được tính từ thời điểm giao kết  đối với hợp đồng được giao kết một cách hợp pháp có (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác).

– Việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải  được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký.

– Nếu bất động sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Khi đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất  có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

– Nếu bất động sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

– Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.

– Căn cứ khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ khi công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013.