Diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm?

1. Diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm?

Việc tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm hiện nay diễn ra rất phổ biến tại các địa phương, tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng và ý chí của các bên mà người sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm cho một một số người khác. Theo đó, việc tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm phải đáp ứng đủ theo các điều kiện cũng như được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật về tách thửa. Ngoài ra, khi tách thửa, người sử dụng đất còn phải thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ tài chính theo luật định.

1.1. Đất trồng cây lâu năm có được tách thửa không?

“Tách thửa” được hiểu là thủ tục phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người thành nhiều người khác đứng tên, chịu trách nhiệm và thực hiện những nghĩa vụ tài chính và quyền sử dụng đối với phần đất đã được tách. Theo đó, tuỳ vào từng loại đất khác nhau sẽ có những điều kiện tách thửa cụ thể và việc tách thửa phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. 

Căn cứ vào phân loại đất được quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất trồng cây lâu năm được sử dụng với mục đích là trồng các loại cây được trồng 01 lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm. Ví dụ về các loại cây trồng lâu năm như cà phê, ca cao, chè, hồ tiêu, sầu riêng…..

Cũng tương tự như các loại đất khác, việc tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm là việc phân chia quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm từ một người sử dụng, đứng trên, chịu trách nhiệm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang cho một hoặc nhiều người khác đứng trên và chịu trách nhiệm, được hưởng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, không có quy định cụ thể nào cấm việc người sử dụng đất nông nghiệp thực hiện việc tách thửa hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo đó pháp luật quy định về điều kiện để được tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm. 

Như vậy có thể hiểu, đất trồng cây lâu năm có thể được tách thửa tuy nhiên việc tách thửa phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định. 

1.2. Diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm:

Một trong những điều kiện để được tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm là phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa. Theo đó diện tích tối thiểu tách thửa đất trồng cây lâu năm là một trong những vấn đề người sử dụng đất cần lưu ý khi làm thủ tục tách thửa. Theo quy định của pháp luật hiện nay, diện tích tách thửa đất trồng cây lâu năm sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tại địa phương đó quy định, bởi lẽ căn cứ vào tình hình kinh tế, xã hội của từng địa phương thì những vấn đề liên quan đến đất đai, những thủ tục hành chính liên quan đến đất đai cũng sẽ có sự khác nhau. 

Do đó, có thể thấy diện tích tối thiểu để tách thửa đối đất trồng cây lâu năm tại mỗi địa phương sẽ có sự khác nhau. Người dân cần đến phòng tài nguyên môi trường hoặc bộ phận một cửa (tại địa phương đã thành lập bộ phận một cửa). 

Ví dụ: tại một số địa phương như Thái Nguyên, uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên đã ban hành Quyết định 04/2022/QĐ-UBND về tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Điều 5 Quyết định này có quy định điều kiện cụ thể để được tách thửa đất đối với đất nông nghiệp. Cụ thể, đối với đất trồng cây lâu năm, diện tích tối thiểu để tách thửa tại Thái Nguyên là 150m2/thừa. 

2. Điều kiện tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm:

Điều kiện tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013,Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT. Theo đó, để được tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm, phải đáp ứng được những điều kiện sau: 

– Đất trồng cây lâu năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất, được thể hiện bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc những giấy tờ khác chứng minh đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất;

– Đất trồng cây lâu năm có nhu cầu tách thửa không có tranh chấp;

– Đất trồng cây lâu năm có nhu cầu tách thửa không bị kê biên quyền sử dụng để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật;

– Đất trồng cây lâu năm có nhu cầu tách thửa vẫn trong thời hạn sử dụng đất;

–  Đất trồng cây lâu năm có nhu cầu tách thửa đảm bảo có đủ diện tích tối thiểu (về chiều dài và chiều rộng) theo quy định của pháp luật. Về phần diện tích tối thiểu để tách thửa sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành về mức diện tích này, ở mỗi địa phương thì mức diện tích tối thiểu này cũng sẽ có sự khác nhau tùy thuộc vào tình hình kinh tế, văn hoá, xã hội của mỗi địa phương mà Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ ra quyết định quy định về diện tích này;

– Những điều kiện khác mà Uỷ ban nhân dân tỉnh ở từng địa phương có thể quy định thêm trong phạm vi thẩm quyền của mình.

3. Thủ tục tách thửa đất trồng cây lâu năm:

Thủ tục tách thửa đất trồng cây lâu năm được thực hiện theo các bước sau : 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. 

Theo đó, hồ sơ xin tách thửa đất trồng cây lâu năm gồm có: 

– Đơn xin tách thửa;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) hoặc tại một số địa phương thì chỉ cần giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

– Căn cước công dân/chứng minh nhân dân của người sử dụng đất và người được tách thửa;

– Văn bản, giấy tờ chứng minh về việc chia tách thửa đất của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (trường hợp đất thuộc sử dụng chung của hộ gia đình hoặc sử dụng chung của nhiều người). 

Bước 2: Nộp hồ sơ 

Hồ sơ tách thửa đất trồng cây lâu năm được nộp tại Phòng tài nguyên môi trường hoặc bộ phận một cửa tại nơi đã được thành lập bộ phận một cửa. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thẩm quyền tách thửa đất trồng cây lâu năm là Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ (bộ phận một cửa) theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

– Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành tiếp nhận và giải quyết hồ sơ. 

– Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì Cơ quan có thẩm quyền trả lại hồ sơ và yêu cầu người nộp hồ sơ tiến hành bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật. 

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Người có nhu cầu tách thửa đất trồng cây lâu năm sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính gồm có:

– Phí đo đạc tách thửa: chi trả cho đơn vị đo đạc. 

– Lệ phí trước bạ: áp dụng đối với trường hợp tách thửa đất trồng cây lâu năm gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, chủ sở hữu có nhu cầu tách thửa phải làm nộp thêm lệ phí trước bạ theo mức được quy định tại  điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.

– Phí thẩm định hồ sơ: chủ sở hữu có nhu cầu tách thửa không phải nộp thêm khoản này nếu như chỉ tách thửa mà không bán, chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất. Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố quy định.

Bước 5: Trả kết quả.

Trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Đối với những vùng miền núi, hải đảo, vùng kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết không quá 25 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

Tuy nhiên, trên thực tế thì thời gian này có thể kéo dài hơn, tuỳ thuộc vào tình hình của từng địa phương. 

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;

– Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.