Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là văn bản thỏa thuận giữa bên bán (bên chuyển nhượng) và bên mua (bên nhận chuyển nhượng) trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại đó, các bên sẽ thỏa thuận với nhau về vấn đề đặt cọc (tiền cọc), trách nhiệm liên quan của các bên. Vậy người dân được đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất khi nào?
Mục lục bài viết
1. Được đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất trong những trường hợp nào?
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là
Cũng giống các hợp đồng, giao dịch dân sự khác, hợp đồng đặt cọc mua bán đất cũng xảy ra tình trạng đơn phương chấm dứt giữa một trong các bên tham gia. Vậy khi nào các cá nhân, tổ chức được đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất?
Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra những điều khoản, quy định rõ ràng về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo đó, khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, trong các trường hợp cụ thể sau đây, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và không phải bồi thường thiệt hại:
– Trường hợp 1: Bên còn lại trong hợp đồng đặt cọc mua bán vi phạm các nội dung là điều kiện hủy bỏ mà các đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tức trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã đưa ra các nội dung thỏa thuận về điều kiện hủy cọc. Tại đó, nếu một trong hai bên vi phạm các nội dung nằm trong quy định, điều kiện hủy cọc, thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Lúc này, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường cho việc hủy cọc của mình.
– Trường hợp 2: Khi một trong hai bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Nghĩa vụ mà các bên cần phải đảm bảo thực hiện cũng được thỏa thuận, quy định rõ trong hợp đồng đặt cọc. Thỏa thuận này là quy chuẩn pháp lý, buộc các bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ này, bên còn lại hoàn toàn có quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Có thể thấy, trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất, bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên vi phạm. Lúc này, bên bị vi phạm sẽ được đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc một cách hợp pháp. Chủ thể này sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường hợp đồng. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng thuộc về bên có hành vi vi phạm.
2. Hệ quả pháp lý khi đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất:
Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt, vấn đề thiệt hại sẽ xảy ra. Lúc này, một trong các bên sẽ phải chịu hệ quả pháp lý khi đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, họ sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý sau đây:
+ Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Tức nếu bên nhận cọc không vi phạm các quy định của pháp luật, cũng như thỏa thuận trước đó về vấn đề đặt cọc mua bán đất đai, mà bên đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng, thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
+ Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng, thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng (không thực hiện tiếp hợp đồng), mà bên còn lại không vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng (bất hợp pháp) sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý về tài chính có liên quan. Ngược lại, nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc là đúng theo quy định của Khoản 1 Điều 423 Bộ luật dân sự 2015, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng thuộc về bên có hành vi vi phạm hợp đồng.
3. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: ………….
Sinh năm: ………….
CMND/CCCD số: ……do …….cấp ngày ………
Hộ khẩu thường trú tại: …………
Bà: ………..
Sinh năm:…………
CMND/CCCD số: …………do ……..cấp ngày …………..
Hộ khẩu thường trú tại: …………
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:……….
Sinh năm: ………..
CMND/CCCD số: ……do …….cấp ngày ………
Hộ khẩu thường trú tại: …………
Bà: ………..
Sinh năm: ……………
CMND/CCCD số: ………do …….. cấp ngày …………..
Hộ khẩu thường trú tại: ………………
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền …… đồng (Bằng chữ : ………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ……..tại địa chỉ……theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …… số ……….; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……..cấp ngày…… mang tên………Thông tin cụ thể như sau:
– Diện tích đất chuyển nhượng: …….. m2 (Bằng chữ: ……………. mét vuông)
– Thửa đất:…………..
– Tờ bản đồ:…………..
– Địa chỉ thửa đất: ………………
– Mục đích sử dụng:…………m2
– Thời hạn sử dụng: ……………..
– Nguồn gốc sử dụng: ……………
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: …. kể từ ngày …., hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:………..(Bằng chữ: …………….đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
– Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
– Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
– Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
– Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
– Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
– Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. tờ,…. trang và được lập thành … bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ … bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
| BÊN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) | NGƯỜI LÀM CHỨNG (Ký, ghi rõ họ tên) | BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) |
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Bộ luật dân sự 2015.
