Chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Vậy pháp luật quy định về chuyển mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
Tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định này thì khi doanh nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp sau thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
– Doanh nghiệp yêu cầu chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Doanh nghiệp yêu cầu chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, sang đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Doanh nghiệp yêu cầu chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Doanh nghiệp yêu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Doanh nghiệp yêu cầu chuyển đất phi nông nghiệp đã được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp mà được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Doanh nghiệp yêu cầu chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Doanh nghiệp yêu cầu chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng mà có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang lọai đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Điều kiện doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
– Đối với dự án của doanh nghiệp có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào những mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi mà có một trong các văn bản sau đây:
+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
– Đối với dự án sử dụng đất của doanh nghiệp tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chỉ được quyết định cho phép doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
– Doanh nghiệp được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án đầu tư. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:
++ Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% so với tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% so với tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
++ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ những tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp doanh nghiệp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Được xác định như sau:
++ Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của doanh nghiệp đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
++ Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai của doanh nghiệp và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
– Dự án của doanh nghiệp có sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện này bao gồm các dự án sau:
+ Dự án của doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Dự án của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp:
Tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất, tại Điều này quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
– Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
– Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
– Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;
– Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 của Điều 56 của Luật Đất đai 2013;
– Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Căn cứ theo quy định trên thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. “tổ chức” ở đây được quy định tại điều 5
– Tổ chức trong nước;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, khi doanh nghiệp thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì thẩm quyền cho phép doanh nghiệp đó chuyển mục đích sử dụng đất đó chính là ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Lưu ý rằng, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp không được ủy quyền.
4. Tiền sử dụng đất khi doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất:
– Doanh nghiệp nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích, bao gồm:
+ Doanh nghiệp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở;
+ Doanh nghiệp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa.
– Doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất sang đất ở thì doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất như sau:
+ Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì khi doanh nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi thực hiện chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại ngay tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức là trả tiền thuê đất hàng năm, khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì doanh nghiệp phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở ngay tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức là trả tiền thuê đất một lần, khi được phép chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi thực hiện chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại ngay tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được nhà nước cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất theo nguyên tắc quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5
– Doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo đúng pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
+ Trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Khoản tiền doanh nghiệp đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này sẽ được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng ngay tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không được vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp là Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
+ Khoản tiền doanh nghiệp đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:
++ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi doanh nghiệp chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất đã nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
++ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi doanh nghiệp chuyển mục đích được xác định bằng những phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất doanh nghiệp nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
–
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
