Thế chấp sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền được không?

1. Thế chấp sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền được không?

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây được gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, quyền góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Đồng thời, tại khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, có thể hiểu vay thế chấp bằng sổ đỏ là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của mình thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhà nước đã cấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản đã vay sau khi đã vay tài sản của bên nhận thế chấp. Theo quy định pháp luật, khi vay thế chấp bằng sổ đỏ (quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) thì bên phía cho vay (bên nhận thế chấp) sẽ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, còn bên vay (bên thế chấp) vẫn có quyền sở hữu tài sản đó, chỉ khi người vay không thể trả được khoản nợ (không thể thực hiện được nghĩa vụ) thì lúc đó phải chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản gắn liền với đất cho bên cho vay (bên nhận thế chấp) để thanh lý trừ nợ.

Như đã nói ở trên, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện vay thế chấp, có nghĩa là bên thế chấp sổ đỏ phải dùng chính quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của mình (sổ đỏ mang tên của mình) để thực hiện việc thế chấp vay tài sản. Như vậy, có thể khẳng định rằng thế chấp sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền là không được.

2.  Thủ tục vay tiền bằng sổ đỏ mang tên người khác:

Như đã phân tích ở mục trên, người vay tài sản bằng biện pháp bảo đảm là thế chấp thì không thể dùng sổ đỏ mang tên người khác để vay tài sản, tuy nhiên vẫn có thể dùng sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền bằng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là bảo lãnh. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây được gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây được gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện các nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây được gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện các nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Điều 336 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về phạm vi bảo lãnh, theo quy định này thì các bên có thể thỏa thuận sử dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Như vậy, nếu như một người vay tài sản bằng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ là thế chấp tài sản (thế chấp sổ đỏ) nhưng sổ đỏ lại không đứng tên của mình mà lại đứng tên của người khác (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người khác) thì bên vay (bên được bảo lãnh) thỏa thuận với bên bảo lãnh (bên chủ sổ đỏ) dùng tài sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) của bên bảo lãnh để thế chấp với bên cho vay nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình đối với bên nhận bảo lãnh (bên cho vay tài sản).

Ví dụ: Ông A muốn vay vốn tại Ngân hàng S để phục vụ sản xuất. Bà B là chị gái ông A cam kết với Ngân hàng là sẽ bảo lãnh cho khoản vay của ông A tại Ngân hàng với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của bà B (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Theo đó, bà B sẽ trả nợ thay cho ông A trong trường hợp ông A không trả nợ hoặc không trả nợ đầy đủ cho Ngân hàng S.

Lưu ý rằng, bên bảo lãnh cam kết trả tài sản đã vay thay cho bên được bảo lãnh, theo quy định của pháp luật bên bảo lãnh phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với nghĩa vụ được bảo lãnh.

3. Quyền và nghĩa vụ của người thế chấp sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền:

Như đã phân tích ở mục trên, để vay tiền bằng sổ đỏ mang tên người khác thì người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (chủ sổ đỏ) phải đứng ra bảo lãnh khoản vay của người vay bằng chính quyền sử dụng đất của mình cho bên cho vay (bên nhận bảo lãnh). Khi đó, quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh và bên được bảo lãnh cụ thể như sau:

3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh khi thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh:

Khi người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhận bảo lãnh khoản vay cho người vay tài sản bằng hình thức thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi nghĩa vụ được bảo lãnh bị vi phạm theo một trong các căn cứ sau đây:

+ Do bên được bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn;

+ Do bên được bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn theo thỏa thuận;

+ Do bên được bảo lãnh thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ;

+ Do bên được bảo lãnh thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ;

+ Do bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ khi:

– Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh hoàn toàn không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

– Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ của mình thì bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh phải thực hiện các nghĩa vụ bảo lãnh, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bên bảo lãnh sẽ chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp là bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ;

– Trường hợp có căn cứ nêu trên bên nhận bảo lãnh thông báo cho bên bảo lãnh biết để thực hiện các nghĩa vụ bảo lãnh. Bên bảo lãnh có quyền từ chối thực hiện các nghĩa vụ trong trường hợp căn cứ được bên nhận bảo lãnh thông báo không thuộc phạm vi cam kết bảo lãnh;

– Bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong thời hạn thỏa thuận. Trong trường hợp không có thỏa thuận thì bên bảo lãnh phải thực hiện trong thời hạn hợp lý kể từ thời điểm mà nhận được thông báo của bên nhận bảo lãnh;

– Bên bảo lãnh đã thực hiện các nghĩa vụ bảo lãnh thì bên nhận bảo lãnh phải thông báo cho bên được bảo lãnh biết. Trong trường hợp bên được bảo lãnh vẫn thực hiện các nghĩa vụ được bảo lãnh thì bên bảo lãnh có quyền yêu cầu bên nhận bảo lãnh phải hoàn trả cho mình tài sản đã nhận hoặc giá trị tương ứng phần nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện;

– Bên bảo lãnh được nhận thù lao nếu bên bảo lãnh và bên được bảo lãnh có thỏa thuận.

3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được bảo lãnh khi thế chấp sổ đỏ mang tên người khác:

Bên được bảo lãnh khi thế chấp sổ đỏ mang tên người khác có những quyền và nghĩa vụ sau:

– Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với những thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh;

– Cung cấp đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu đã cung cấp;

– Hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

– Phối hợp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có).

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.