Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại nhà chung cư không?

1. Thế nào là sàn thương mại nhà chung cư?

Căn cứ theo quy định tại mục 1.4.3 của QCVN 04:2019/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thì nhà chung cư hỗn hợp được quy định là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kễ, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như văn phòng, dịch vụ, thương mại… Nhu vậy, đối với những nhà chung cư vừa xây dựng căn hộ để ở và vừa có sàn thương mại thì được gọi là nhà chung cư hỗn hợp. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì đất được dùng để xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ sẽ bao gồm các phần đất sau: đất để xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư và đất xây dựng các công trình hạ tầng khác. Như vậy, sàn thương mại trong nhà chung là một phần công trình được xây dựng trong diện tích xây dựng nhà chung cư (nếu thiết kề xây dựng nhà chung cư có phần diện tích này).

Như vậy, sàn thương mại trong nhà chung cư được hiểu đơn giản là một phần diện tích của chung cư được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Theo đó, sàn thương mại có thể dùng để làm trung tâm thương mại, kinh doanh các dịch vụ, làm nhà hàng, văn phòng,…Thông thường, tại cái khu chung cư thì người ta thường xây dựng sàn thương mại khoảng từ tầng 1 đến tầng 4 hay còn gọi là tháp chân đế của nhà chung cư. Một số chung cư có diện tích xây dựng lớn hơn thì sàn thương mại được xây dựng riêng trên diện tích xây dựng khu chung cư.

2. Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại nhà chung cư không?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 49 Nghị định số 43/2019/NĐ-CP thì đối với phần diện tích được cấp phép xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo quy hoạch và dự án đầu tư thì chủ đầu tư dự án sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà nước.

Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án xây nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì việc công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, cơ sở thương mại, văn phòng làm việc, dịch vụ trong căn hộ chung cư bao gồm:

– Diện tích đất để xây dựng khối nhà chung cư;

– Diện tích để làm sân, trồng cây xanh, trồng hoa xunh quanh nhà chung cư (phục vụ cho nhà chung cư);

– Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư (phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư xây dựng).

Theo đó, đối với những phần diện tích nêu trên, thuộc quy hoạch xây dựng và thiết kế công trình được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Như vậy, đối với sàn thương mại thuộc dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê, cho thuê mua thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

3. Mua sàn thương mại nhà chung cư từ chủ đầu tư thì người mua có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Khi chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bào gồm cả sàn thương mại và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật thì sẽ được thực hiện việc mua bán sàn thương mại với cá nhân, tổ chức có nhu cầu khu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2-14. Cụ thể như sau:

– Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với sàn thương mại và được cơ quan có thẩm quyền cho phép được bán;

– Tại thời điểm mua bán, công trình không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất xây dựng sàn thương mại, không thuộc trường hợp có thông báo thu hồi đất, tháo dỡ công trình trên đất theo quy định pháp luật;

– Dự án được phê duyệt cho phép bán tài sản trên đất là sàn thương mại. Quy định này được đặt ra xuất phát từ thực tế đã có nhiều sàn thương mại thuộc các dự án xây dựng nhà ở, chung cư để bán hoặc kết hợp giữa để bán và cho thuê thì chỉ được phép cho thuê chứ không được bán. Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất, chủ đầu tư sở hữu sàn thương mại không được đưa sàn thương mại mua bán.

Theo đó, khi chủ đầu tư đáp ứng được 04 điều kiện nêu trên thì sẽ được tiến hành bán sàn thương mại cho người mua có nhu cầu. Người mua sàn thương mại thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục mua bán bất động mà pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và những văn bản pháp luật khác có liên quan thì sẽ được đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Trình tự, thủ tục mua bán sàn thương mại nhà chung cư với chủ đầu tư:

Thông thường, việc mua bán đất động sản giữa chủ đầu tư đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định và người có nhu cầu sở hữu sàn thương mại được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

4.1. Ký hợp đồng đặt cọc mua sàn thương mại nhà chung cư:

Sau khi người mua được chủ dự án giới thiệu, tư vấn về thông tin cũng như những lợi nhuận phát sinh từ việc sở hữu sàn thương mại và đồng ý mua sàn thương mại nhà chung cư thì các bên sẽ tiến hành làm Hợp đồng đặt cọc mua sàn thương mại thuộc nhà chung cư. Theo đó, các bên có thể làm Hợp đồng đặt cọc có công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc có một người thứ 3 làm chứng về việc đặt cọc. Thông thường Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có công chứng mà chỉ yêu cầu có người làm chứng và người làm chứng đó thường là bên môi giới bất động sản có liên kết với chủ đầu tư.

4.2. Lập Hợp đồng mua bán có công chứng/ chứng thực:

Sau khi lập Hợp đồng đặt cọc tại bước 1 thì các bên sẽ tiến hành lập Hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền theo thoả thuận của các bên về thời gian lập Hợp đồng mua bán tại Hợp đồng đặt cọc.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền. Nội dung Hợp đồng phải thể hiện đầy đủ các nội dung về quyền, nghĩa vụ cũng như cam kết của các bên về việc mua bán sàn thương mại nhà chung cư.

4.3. Đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai:

Sau khi ký kết Hợp đồng mua bán sàn thương mại nhà chung cư thì các bên sẽ tiến hành đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai.

Khi đăng ký biến động đất đai thì bên có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Theo đó, bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau: