Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

1. Quy định của pháp luật hiện hành về tiền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tiền sử dụng đất được xác định là nghĩa vụ tài chính, là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước trong trường hợp:

– Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

– Nộp tiền sử dụng đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

– Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại đất có nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Như vậy, việc nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định là một nghĩa vụ bắt buộc đối với người được cấp giấy chứng nhận. 

2. Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ:

Trước đây, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được in trên bìa đỏ nhưng đến thời điểm hiện tại, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất được in trên bìa hồng và được quy định với tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó mà sổ đỏ hay sổ hồng đều có giá trị pháp lý ngang nhau, đều chứng minh quyền sử dụng và sở hữu đất đối với người sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, để phù hợp với khả năng cũng như hoàn cảnh của người sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 06 trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ. Cụ thể như sau:

2.1. Người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 100 luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định mà có một trong những loại giấy tờ sau thì được quyền yêu cầu cấp sổ đỏ và không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc người sử dụng đất đã có tên, được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang sử dụng ổn định được ghi trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

–  Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2.2. Người sử dụng đất đã có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đứng tên người khác theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân, hộ gia đình khi sử dụng đất ổn định nhưng trên giấy tờ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại ghi tên người khác thì vẫn không phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ. Để được miễn nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp này thì người yêu cầu làm sổ đỏ phải đưa ra được những giấy tờ chứng minh về việc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên có liên quan được thực hiện từ trước ngày 01/7/2014 nhưng từ đó đến nay chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và không có tranh chấp về đất đai xảy ra.

2.3. Người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 đã phân tích tại mục 1 của bài viết này thì vẫn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại địa phương tại địa phương nơi có đất đang sử dụng từ trước ngày 01/7/2014;

– Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

– Cá nhân, hộ gia đình được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp xảy ra.

2.4. Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP:

Theo quy định này thì những cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có xảy ra hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành thì được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Cụ thể cá nhân hộ gia đình sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi thuộc một trong các đối tượng sau:

– Đối với đất có nhà ở được xây dựng trên đất thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (Lưu ý: phần diện tích vượt quá hạn mức giao đất thì cá nhân, hộ gia đình vẫn phải đóng tiền sử dụng đất);

– Đối với trường hợp người sử dụng đất có công trình xây dựng được xây trên đất nhưng không phải là nhà ở khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

2.5. Người sử dụng đất được giao đất không đúng thẩm quyền từ trước ngày 01/7/2014 theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất tuy không được giao đất theo đúng thẩm quyền mà pháp luật quy định nhưng thuộc một trong các trường hợp sau thì vẫn không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ:

– Người sử dụng đất có xây dựng nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và đã có giấy tờ (hoá đơn, chứng từ) chứng minh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính – nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nữa;

– Cá nhân, tổ chức sử dụng đất và có xây dựng nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và đã có giấy tờ (hoá đơn, chứng từ) chứng minh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính- nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo mức thu của pháp luật đất đai năm 1993 thì khi được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất nữa.

2.6. Người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân, tổ chức sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau thì khi được cấp sổ ssor sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nữa:

– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;  văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.