Tách thửa đất khi không đủ diện tích tối thiểu, phải làm thế nào?

1. Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa hiện nay:

Căn cứ theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì diện tích tối thiểu được quy định là diện tích mà thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn.

Hiện nay, diện tích tách thửa tối thiểu được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định cụ thể về diện tích tách thửa tối thiểu phù hợp với từng loại đất và phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương theo quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP. Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quy định về hạn mức để giao đất cho mỗi cá nhân, hộ gia đình và diện tích tối thiểu để có thể tách thửa đất ở nông thôn và đô thị.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì diện tích tối thiểu được tách thửa của mỗi địa phương là khác nhau, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định riêng.

2. Diện tích tối thiểu để tách thửa tại một số địa phương hiện nay:

Do diện tích tối thiểu để tách thửa ở các địa phương khác nhau nên sau đây Luật Dương Gia xin cập nhật một số quy định về diện tích tách thửa tối thiểu ở một số địa phương như sau:

2.1. Diện tích tách thửa tối thiểu tại Thành phố Hà Nội:

Căn cứ theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội thì các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa tại Thành phố Hà Nội thì phải đảm bảo các điều kiện sau:

– Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

– Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại.

Lưu ý khi tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi đó phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với các thửa đất thuộc các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.

Như vậy, diện tích tách thửa tối thiểu tại Hà Nội nhỏ nhất là 30m2 đối với các phường tại Hà Nội. Còn đối với các xã thuộc vùng miền núi thì diện tích tách thửa tối thiểu được quy định là 150m2.

2.2. Diện tích tách thửa tối thiểu tại Thành phố Hồ Chí Minh:

Căn cứ theo quy định tại Quyết định số 60//2017/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu của những thửa đất được hình thành sau khi tách thửa (sau khi trừ đi phần lộ giới) thì phải đảm bảo các điều kiện sau:

– Tại khu vực 1 như các quận 1, quận 3,4,5,6,8,10,11, quận Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú thì diện tích tách thửa tối thiểu là 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét;

– Tại khu vực 2 như các quận 2, 7,9,12, quận Bình Tân, Thủ Đức và các thị trấn các huyện thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền của thửa đất không được nhỏ hơn 04 mét;

– Tại khu vực 3 như các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (trừ thị trấn) thì diện tích tách thửa tối thiểu được quy định là 80m2 và chiều rộng mặt tiền của thửa đất tách thửa không được nhỏ hơn 05 mét.

Ngoài ra, một số địa phương có diện tích tách thửa khác theo quy định của từng địa phương nhưng nhìn chung diện tích tách thửa tối thiểu nhỏ nhất ở hầu hết các địa phương là 30m2.

3. Khi không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa thì phải làm thế nào?

Thửa đất thực hiện tách thửa phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 143, Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:

– Đảm bảo về diện tích tối thiểu được tách thửa đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Thông thường, khi diện tích thửa đất sau khi tách thửa không đảm bảo quy điện về diện tích tối thiểu được tách thửa thì sẽ không được tách thửa và không được thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn so với diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

– Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà địa phương quy định được hình thành từ trước ngày Văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương nơi có đất ban hành;

– Thửa đất này có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, khi không đủ diện tích tối thiểu nhưng thửa đất cũng như chủ sở hữu đáp ứng các điều kiện trên thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu không đáp ứng được điều kiện trên thì khi muốn tách thửa mà không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thì quý bạn đọc có thể tham khảo một trong các cách thức sau:

3.1. Thực hiện hợp thửa với một thửa đất khác để đảm bảo diện tích tối thiểu:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trong trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa đất thành thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành một thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép làm thủ tục tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Theo quy định này thì trong trường hợp chủ sở hữu muốn tách thửa nhưng không bảo đảm diện tích tối thiểu thì có thể thoả thuận, thương lượng với chủ sở hữu thửa đất liền kể về việc mua thêm đất để bảo đảm diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.

3.2. Thực hiện thủ tục đứng tên đồng sở hữu mà không tách thửa:

Trong trường hợp thửa đất sau khi tách thửa không bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thì các chủ sở hữu có thể không thực hiện việc tách thửa đất nữa mà làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức đồng sở hữu.

Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 thì một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hình thức này được gọi tắt là đồng sở hữu. Đối với hình thức này thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất đó sẽ ghi đầy đủ tên của những người đồng sở hữu và được cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp các đồng sở hữu muốn sử dụng chung 01 Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho tất cả các đồng sở hữu 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho một người đại diện quản lý.

Theo đó, khi không thể tách thửa cho mỗi người một thửa riêng trên thửa đất lớn đó thì có thể không tách thửa mà đứng đồng sở hữu hoặc hợp thửa với những thửa đất liền kề và các chủ sở hữu cùng nhau đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06/1/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

– Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành ngày 01/6/2017 Ban hành Quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;

– Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 05/12/2017 Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa.