Mức giá đền bù khi thu hồi đất không có sổ đỏ là bao nhiêu?

Hiện nay, cùng với sự phát triển của kinh tế – xã hội, việc Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất sẽ Nhà nước đền bù để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của mình. Mức giá đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định theo quy định của pháp luật, thực tế nhiều hộ gia đình, chủ sở hữu đất thắc mắc đối với đất không có sổ đỏ thì mức giá đền bù như thế nào? Vậy, Mức giá đền bù khi thu hồi đất không có sổ đỏ là bao nhiêu?

Cơ sở pháp lý: 

– Luật Đất đai năm 2013; 

– Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Nghị định 06/2020/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

1. Đất không có sổ đỏ có được đền bù không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể: 

– Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm mà thuộc trường hợp: 

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận); hoặc 

+ Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013: 

Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc người này có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp.

Như đã như phân tích nêu trên thì cá nhân, hộ gia đình  sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm và có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng thì theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;  vì mục đích quốc phòng, an ninh sẽ được bồi thường về đất. 

Tuy nhiên, thực tế các cá nhân, hộ gia đình  gặp phải ở đây là không biết khi nào thửa đất mình đang sử dụng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18, 20, 21, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

Trường hợp 2: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

2. Phương án bồi thường khi thu hồi đất không có sổ đỏ:

Căn cứ theo quy định tại tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau: 

– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai.

– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Cần lưu ý rằng, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công bằng, khách quan, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, Mức giá đền bù khi thu hồi đất không có sổ đỏ thì có thể đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP cá nhân, hộ kinh doanh đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc có Giấy chứng nhận khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì được bồi thường như sau: 

Trường hợp 1: 

Trường hợp khi Nhà nước thu hồi mà hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh mà cá nhân, hộ gia đình còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền

Trường hợp tại các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì Nhà nước xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Trường hợp 2: 

Trường hợp khi Nhà nước thu hồi mà hộ gia đình, cá nhân hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) mà cá nhân, hộ gia đình không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng đất ở hoặc bồi thường nhà ở tái định cư; 

Tuy nhiên đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.

3. Mức giá đền bù khi thu hồi đất không có sổ đỏ:

3.1. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: 

– Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

– Đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
– Dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai để có thể xác định giá đất cụ thể và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Đồng thời căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì căn cứ nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Như vậy, giá đất cụ thể là loại giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, giá đất cụ thể không được quy định trước và không được cao hơn giá đất trong bảng giá đất, tuy nhiên thực tế cho thấy giá đất vẫn thấp hơn khá nhiều so với giá đất thị trường trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thông thường giá đất cụ thể được xác định: Giá đất trong bảng giá đất * Hệ số điều chỉnh (hệ số K).

3.2. Đối với trường hợp doanh nghiệp thu hồi quyền sử dụng đất: 

Trường hợp doanh nghiệp thu hồi quyền sử dụng đất có các trường hợp có thể xảy ra sau đây:

– Trường hợp 1: Các Doanh nghiệp thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng của người dân để thực hiện dự án vì lợi ích của doanh nghiệp, cần lưu ý rằng thực tế doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định:

+ Chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đối với việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Hiện nay, nhà nước có chính sách khuyến khích việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh

Như vậy, Nhà nước sẽ không can thiệp về giá chuyển nhượng, giá cho thuê nên người dân có quyền thỏa thuận và đưa ra mức giá cụ thể cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay giá bồi thường sẽ được xác định trên cơ sở thỏa thuận của doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân.

– Trường hợp 2: Nhà nước tiến hành thu hồi rồi giao mặt bằng cho doanh nghiệp để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hiện nay, cách tính tiền bồi thường về đất khi giải phóng mặt bằng được xác định như trường hợp hướng dẫn nêu trên.