Thủ tục chuyển nhượng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân

1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người đang sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người khác sử dụng. Trong đó, bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.

– Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nhất định. Cụ thể như sau:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là căn cứ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất.

+ Đất không có tranh chấp. Đất đang có tranh chấp là đất chưa xác định được chủ thể có quyền sử dụng thửa đất trên. Theo quy định của luật, muốn chuyển nhượng được quyền sử dụng đất, thì miếng đất đó phải không có tranh chấp. Nếu đất đang có tranh chấp tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể tạo ra các giao dịch vô hiệu hay các giao dịch mang tính chất lừa đảo, gây mất thời gian công sức và có thể gây mất trật tự an toàn xã hội.

+  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành. Kê biên để bảo đảm thi hành án là biện pháp cưỡng chế nhà nước áp dụng đối với bị can, bị cáo mà theo quy định của Bộ luật hình sự có thể bị phạt tiền cũng như đối với những người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại do Tòa án tiến hành. Người sử dụng đất vẫn có quyền sử dụng thửa đất bị kê biên nhưng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+  Đất trong thời hạn sử dụng đất. Vì khi nhà nước giao đất cho người sử dụng đất thường giao trong một thời hạn sử dụng đất nhất định. Và pháp luật quy định chỉ được thực hiện giao dịch dân sự khi đất còn đang trong thời hạn được phép.

Chỉ khi đảm bảo được những điều kiện như trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được thực hiện.

2. Điều kiện để doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân: 

– Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân cần đảm bảo được những yêu cầu nhất định. Trong từng trường hợp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hai đối tượng này cũng khác nhau.

+ Trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: Luật đất đai 2013 quy định các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có những quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 166 và Điều 170. Đối với trường hợp này, Nhà nước ta quy định các doanh nghiệp không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân

+ Trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều 174 luật đất đai 2013 còn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Theo quy định của luật, trong trường hợp này doanh nghiệp được chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân.

Như vậy, có thể thấy, không phải trong trường hợp nào doanh nghiệp cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân. Nếu doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân; ngược lại, nếu doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân.

– Không chỉ đáp ứng tiêu chuẩn về việc được cấp sử dụng đất, đó là doanh nghiệp phải được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mới được chuyển nhượng cho cá nhân, mà để thực hiện chuyển nhượng đất từ công ty sang cá nhân, doanh nghiệp còn phải đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân: 

Khi thực hiện chuyển nhượng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây:

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ công ty sang cá nhân (2 bản gốc hợp đồng);

– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (2 bản sao công chứng);

– Giấy tờ chứng minh nhân thân của cá nhân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận kết hôn; Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

– Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập doanh nghiệp, đơn đăng ký biến động.

4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân:

Khi thực hiện chuyển nhượng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân, các đối tượng thực hiện chuyển nhượng cần tuân theo đầy đủ các quy trình, thủ tục nhất định sau đây:

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thì các bên công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất. Hồ sơ công chứng bao gồm:

– Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu; Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân); Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

– Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây: Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu; Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ: 

Cá nhân tham gia chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ các giấy tờ nêu trên và thực hiện nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính: 

Đối tượng tham gia chuyển nhượng cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau để nộp tại cơ quan thuế và hoàn thành nghĩa vụ tài chính:

– Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

– Quyết định cho thuê đất

– Hợp đồng thuê đất

– Trích lục bản đồ địa chính

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ: 

Đối với thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân thì Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Bước 5: Trả kết quả: 

Nếu hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân của bạn hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả kết quả và thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Pháp luật quy định rất cụ thể, kín kẽ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân. Sau khi tiến hành theo đúng quy trình, thủ tục của pháp luật, doanh nghiệp có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân.

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai.