Đất đai hiện nay được sử dụng với nhiều mục đích tùy thuộc vào loại đất được nhà nước quy định. Đối với loại đất được xây dựng nhà ở, hay còn gọi là đất thổ cư, người dân vẫn thường xây nhà thờ trên đất này, dân gian thường gọi miệng đây là đất nhà thờ. Vậy sổ đỏ đất nhà thờ sẽ do ai đứng tên?
Mục lục bài viết
1. Đất nhà thờ là gì?
– Khái niệm đất đai được hiểu như sau: đất đai là một vùng đất được con người xác định ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể. Con người nghiên cứu về đất đai và nhận thấy rằng đất đai có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, những đặc điểm này của đất đai có thể dự đoán được, đất đai là yếu tố nền tảng có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội đối với con người. Các đặc điểm của đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của con người như thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.
– Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo đó nhà nước đặt ra các chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai,…mà người sử dụng đất phải thực hiện đúng theo các quy định, đối với các trường hợp sử dụng không đúng theo quy định của pháp luật thì sẽ bị xử lý theo quy định.
– Đất đai tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất mà nhà nước sẽ phân loại thành các loại đất khác nhau, theo đó Luật đất đai 2013 quy định các nhóm đất bao gồm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Trong đó đất nông nghiệp là loại đất dùng để sản xuất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác.
Đối với loại đất nông nghiệp này, người sử dụng đất chỉ có thể thực hiện trồng trọt, chăn nuôi…theo đúng mục đích sử dụng đất mà không được xây dựng các công trình trái với mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh nhóm đất nông nghiệp thì nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh….và nhiều loại đất xây dựng khác.
Do mục đích sử dụng đất khác nhau nên người sử dụng đất có các quyền khác nhau đối với các mảnh đất. Về đất nhà thờ, đây thực chất là đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do truyền thống thờ cúng ông bà tổ tiên của nước ta, bất cứ nhà dân nào cũng thực hiện đạo hiếu, cùng với dòng họ mà họ thực hiện việc xây nhà thờ để cùng thờ cúng ông bà tổ tiên nên người dân thường gọi đó là đất nhà thờ. Về bản chất của đất đai, chỉ có đất ở mới có thể xây dựng nhà ở nhà các công trình tương tự như nhà ở là nhà thờ, do đó đất nhà thờ mà người dân thường gọi đó là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn, mục đích sử dụng của loại đất này là xây dựng nhà ở. Hiện tại, do mục đích sử dụng cũng như nhu cầu của đời sống mà giá của đất nhà ở luôn cao nhất so với các loại đất khác. Việc xây nhà ở hay nhà thờ đều phải thực hiện theo đúng quy định về xin giấy phép xây dựng theo quy định của luật xây dựng và luật đất đai.
2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nhà thờ:
– Đất nhà thờ có hai cách hiểu, một là xây nhà thờ trên đất ở, hai là đất được cấp cho cơ sở tôn giáo theo quy định.
Luật Đất đai năm 2013 đã xác định hai loại đất liên quan đến vấn đề tâm linh, tôn giáo là đất cho cơ sở tôn giáo và đất cho cơ sở tín ngưỡng.
Về hai loại đất này thì tại điều 159 và 160 Luật đất đai đã nêu rõ các quy định về đặc điểm cũng như chủ thể được cấp sổ cho hai loại đất này. Cụ thể như sau:
“Điều 159. Đất cơ sở tôn giáo
1. Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết định diện tích đất giao cho cơ sở tôn giáo.
Điều 160. Đất tín ngưỡng
1. Đất tín ngưỡng bao gồm đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
2. Việc sử dụng đất tín ngưỡng phải đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Việc xây dựng, mở rộng các công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ của cộng đồng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, để phân biệt các công trình liên quan đến tôn giáo và tín ngưỡng, pháp luật nước ta đã quy định thành hai điều luật riêng biệt cho hai loại đất này. Theo đó đất tôn giáo được dùng để xây dựng các cơ sở vật chất cho các tổ chức tôn giáo, các tổ chức tôn giáo thường thấy ở nước ta có thể kể đến như thiên chúa giáo, phật giáo…(gắn liền với chùa, nhà thờ, thánh đường….). Đối với đất tín ngưỡng được dùng để xây dựng các cơ sở vật chất cho đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ với tín ngưỡng dân gian là thờ cúng ở nước ta.
Theo Khoản 1 Điều 211 Bộ luật Dân sự 2015 thì khái niệm sở hữu chung của cộng đồng được hiểu như sau:
“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.”
Theo đó sở hữu chung tức là nhiều người cùng sở hữu một tài sản, sở hữu chung của cộng đồng hiểu đơn giản là một cộng đồng nhất định (như dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác) cùng sở hữu một tài sản, là của chung và đều có quyền ngang nhau đối với tài sản đó, cụ thể ở đây là đất.
Để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất tôn giáo hay đất tín ngưỡng đều phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật theo quy định tại khoản 5 điều 100 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình tôn giáo hoặc tín ngưỡng đúng mục đích sử dụng đất và mảnh đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khi đáp ứng được các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có một vấn đề phát sinh rằng đây là đất sở hữu chung thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đứng tên cá nhân hay tập thể dòng họ?
Để giải quyết vấn đề tranh chấp này, chúng ta cần làm rõ bản chất của việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sở hữu chung. Đã là đất sở hữu chung thì quyền lợi của những người trong cộng đồng là như nhau, do đó việc để ai đứng tên trên sổ sẽ do cả cộng đồng thỏa thuận với nhau, nếu dòng họ thỏa thuận để người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì đất đó sẽ đứng tên người đại diện. Việc đứng tên đại diện này không làm mất đi quyền sử dụng đất của cộng đồng, người đứng tên chỉ đơn giản là đại diện cho cả cộng đồng để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn về quyền sử dụng đất thì vẫn thuộc về cả cộng đồng. Trường hợp cộng đồng tôn giáo hoặc tín ngưỡng muốn để tên một người thì phải có văn bản chấp thuận của dòng họ có chữ ký của tất cả các cá nhân. Đồng thời cộng đồng tôn giáo hoặc tín ngưỡng đó phải họp và bầu người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận, có văn bản ủy quyền.Trường hợp không đi đến thỏa thuận để một người đứng tên đại diện thì trên sổ đỏ cũng có thể ghi tên cộng đồng dân cư và địa chỉ sinh hoạt của cộng đồng dân cư đó. Để cộng đồng dân cư được đứng tên trên giấy chứng nhận thì ngoài các thủ tục được quy định như ở trên, dòng họ phải có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về việc dòng họ đó đang sinh hoạt trên địa bàn của xã. Đối với yêu cầu về thành viên tham dự cuộc họp, theo tập quán, những người tham gia có thể là những người đứng đầu, người đại diện, cháu đích tôn… của các ngành, nhánh dòng họ. Cuộc họp được thông qua theo hình thức biểu quyết đa số. Khi làm các thủ tục về xây dựng công trình thì người đại diện của dòng họ sẽ thay mặt thực hiện.
3. Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà thờ:
– Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà thờ bao gồm:
+ Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu văn bản số 04a/ĐK.
+ Một trong các loại giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 (nếu có).
+ Văn bản cuộc họp cộng đồng tôn giáo hoặc tín ngưỡng ủy quyền cho một thành viên để thực hiện thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
– Thủ tục tiến hành:
+ Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ nêu trên;
+ Bước 2: Nộp hồ sơ tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện quận thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc bộ phận một cửa tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất nhà thờ;
+ Bước 3: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đã nộp hồ sơ và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong vòng không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn theo quy định của pháp luật.
4. Đất nhà thờ họ sẽ do ai đứng tên?
Vì nhà thờ họ thuộc sở hữu chung của cộng đồng nên nếu dòng họ thỏa thuận để người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, thì cũng không có nghĩa là đất thuộc quyền sở hữu riêng của cá nhân.
Trường hợp không thỏa thuận được cho một người đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì căn cứ theo Điểm i Khoản 1 Điều 5
Bên cạnh đó, Khoản 1 điều 160 Luật Đất đai 2013 quy định nhà thờ họ được xếp vào nhóm đất tín ngưỡng. Do vậy: “Việc sử dụng đất tín ngưỡng phải đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Cũng cần lưu ý thêm, nhà thờ được đề cập ở đây là nhà thờ theo tập quán của một dòng họ chứ không phải nhà thờ của tôn giáo.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Dương Gia về các nội dung liên quan đến đất nhà thờ.
Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013;
–
