Người nước ngoài có được đứng tên mua nhà đất ở Việt Nam không?

Hiện nay, Việt Nam và các quốc gia trên thế giới đang trong quá trình đẩy mạnh xu hướng hội nhập, mở cửa tạo điều kiện cho các nước giao lưu buôn bán hàng hóa, dịch vụ, đồng thời cũng mở rộng hoạt động du lịch chào đón du khách nước ngoài. Từ đó, người nước ngoài biết đến Việt Nam nhiều hơn, nhiều người còn có xu hướng, nguyện vọng được sinh sống ở đây. Kèm theo đó là nhu cầu muốn mua nhà đất ở Việt Nam, có rất nhiều câu hỏi được đặt ra về vấn đề điều kiện của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi muốn đứng tên mua đất, nhận chuyển nhượng đất tại Việt Nam.

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về việc đứng tên mua nhà đất ở Việt Nam của người nước ngoài theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

Thứ nhất, về khái niệm người nước ngoài:

Theo quy định của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh và quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 thì: Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác nhận quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam…” Hiểu đơn giản người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch.

Thứ hai, quy định của pháp luật Việt Nam quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 về người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này bao gồm:

Các tổ chức, cá nhân, cơ quan trong nước theo luật định; ngoài ra còn bao gồm cả những cộng đồng người Việt Nam đang chung sống trong cùng phạm vi cùng một khu vực hoặc những điểm dân cư;

Nếu đất được dùng vào mục đích đáp ứng nhu cầu xây dựng các cơ sở tôn giáo, xây dựng nơi mang tính chất làm nơi để thờ cúng thì các cơ sở tôn giáo cũng thuộc đối tượng được Nhà nước cho phép;

Ngoài các tổ chức trong nước thì Nhà nước Việt Nam cũng cho phép các tổ chức nước ngoài là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất tuy nhiên phải đi kèm điều kiện tổ chức nước ngoài này phải hoạt động, thực hiện những lĩnh vực có chức năng ngoại giao;

Căn cứ theo Luật quốc tịch số 24/2008/QH12 ngày 13 tháng 11 năm 2008 và Luật quốc tịch số 56/2014/QH13 ngày 24 tháng 06 năm 2014 người mang quốc tịch nước Việt Nam nhưng lại đang sinh sống, ổn định định cư bên nước ngoài thì cũng thuộc đối tượng này;

Các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh hợp pháp theo quy định của pháp luật mà thuộc doanh nghiệp có vốn nước ngoài đầu tư vào, bao gồm cả các doanh nghiệp mà gốc ban đầu là doanh nghiệp của Việt Nam nhưng sau đó lại được các nhà đầu tư bên nước ngoài thu mua lại, mua cổ phần hoặc thông qua sáp nhập theo quy định của luật đầu tư;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi có nhu cầu mua, sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ được áp dụng chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, pháp luật Việt Nam quy định cụ thể tại Điều 8  Luật Nhà ở 2014 :

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu như muốn được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải thuộc đối tượng đáp ứng đủ điều kiện về hai tiêu chí bao gồm: được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam theo quy định của pháp luật và phải sở hữu nhà ở hợp pháp thông qua một trong các hình thức mua, nhận thừa kế, nhận đổi hoặc tặng cho nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân; hoặc giao dịch mua, thuê mua nhà ở thương mại của các tổ chức kinh doanh bất động sản; đối với đất trong sự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Do đó, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng đủ hai điều kiện đã nêu trên thì được phép mua nhà tại Việt Nam thông qua những hình thức đã được quy định của pháp luật.

Liên quan đến quyền sử dụng đất, có thể căn cứ theo Khoản 1 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 : người Việt Nam định cư, sinh sống tại nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, nếu họ thuộc đối tượng đáp ứng đủ điều kiện có quyền sở hữu nhà ở thì được công nhận có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Để xác định quyền lợi của các bên đối với quyền sử dụng đất, pháp luật Việt Nam cũng quy định thêm căn cứ tại Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Người Việt Nam định cư, sinh sống ổn định ở nước ngoài hoặc người nước ngoài hoàn toàn không có quốc tịch Việt Nam không nằm trong diện đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, được phép sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất thì người được nhận thừa kế đối tượng là quyền sử dụng đất và các tài sản có liên quan với đất sẽ không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền, tuy nhiên người đó vẫn được phép thực hiện việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế trong các trường hợp sau:

– Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền có liên quan thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người đó được công nhận là bên chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì Nhà nước có quy định bắt buộc bên được tặng cho phải đáp ứng điều kiện là đối tượng theo quy định của pháp luật cụ thể tại Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này và các quy định khác có liên quan về nhà ở, người nhận thừa kế trong trường hợp này được công nhận là bên tặng cho;

– Nếu việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được hợp thành thì người nhận thừa kế vẫn có thể lập hồ sơ theo quy định của pháp luật để nhận thừa kế tại cơ quan, văn phòng đăng ký đất đai để cá nhân, cơ quan có thẩm quyền tiến hành cập nhật, lưu vào sổ địa chính.

Theo căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 thể hiện rõ: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ xin công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc về văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Từ những căn cứ trên, có thể đi đến kết luận, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng có sự hạn chế quyền so với người Việt Nam sinh sống trong nước, được thể hiện rõ qua việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ thuộc đối tượng được phép sở hữu, mua nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng được điều kiện về nhập cảnh hợp pháp và có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức cụ thể do luật định. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà chỉ được đứng tên mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

1. Quy định mới về người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam

Điều 159, 160, 161 Luật nhà ở năm 2014 quy định rõ về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong đó có quy định nhiều điểm mới đáng chủ ý.

Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài cần phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam; được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của luật…

Luật cũng quy định rõ từng trường hợp cụ thể: chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu loại nhà ở thương mạị (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng khu vực, trong từng thời kỳ khác nhau và tại khu vực không bị hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chỉ được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại; nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường chỉ  được mua và sở hữu không quá 250 căn.

Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu; đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này.

Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo hướng dẫn của Chính phủ.

Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác.

2. Thời hạn sở hữu nhà ở khi mua lại của người nước ngoài

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có hộ khẩu thường trú tại Hà nội, có quốc tịch Việt Nam hiện tại tôi muốn mua 1 căn hộ. Nhưng căn hộ tôi muốn mua là căn hộ của người nước ngoài đã mua và sử dụng được 1 năm muốn bán lại cho tôi. Tôi đang có một số thắc mắc liên quan đến việc mua căn hộ nay mong công ty trả lời giúp tôi. Như tôi được biết người nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm như vậy tôi mua lại của người nước ngoài thì việc sở hữu của tôi sẽ được bao lâu?

Luật sư tư vấn:

Việc quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, luật nhà ở. Theo quy định tại Điều 7 Luật nhà ở năm 2014quy định về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”

Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam tại điểm c, Điều 159 có: c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Như vậy căn cứ theo quy định trên thì người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định nêu trên thì Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn.

–   Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết;

–   Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu.

–   Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014:

“4. Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau đây:

a) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;

b) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này;

c) Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.”

Như vậy, theo điểm a quy định trên thì việc hiện tại bạn là người Việt Nam bạn mua nhà của người nước ngoài bạn được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài và không xác định thời hạn trong trường hợp như sở hữu của người nước ngoài. Đây là một chính sách về sở hữu nhà ở tiến bộ của Việt Nam đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

3. Người nước ngoài có được mua nhà tại Việt Nam không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi Luật sư: Người nước ngoài có được phép mua căn hộ Condotel của các dự án xây dựng không? Chủ đầu tư có đất thuộc diện đất ở đô thị, được nhà nước giao đất 50 năm, trả tiền một lần. Mục đích xây dựng của dự án là: Xây dựng khu liên hợp, căn hộ du lịch, khách sạn, văn phòng cho thuê. Vậy Người nước ngoài có được ký hợp đồng mua bán căn hộ du lịch và được cấp sổ hồng hay không? Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Khoản 3 Điều 160 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

“3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định trên, đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam thì được mua nhà ở tại Việt Nam.

Việc mua nhà ở của người nước ngoài thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở 2014 như sau:

“2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

…”

Luật sư tư vấn người nước ngoài có được mua nhà tại Việt Nam không:1900.6568

Như vậy, người nước ngoài được phép kí kết hợp đồng và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người đó bị buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam.