Điều kiện thực hiện quyền thừa kế nhà ở? Chia thừa kế nhà ở khi có di chúc? Chia thừa kế nhà ở theo pháp luật? Thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế?
Nhà ở là nơi cư trú của mỗi chúng ta. Từ xa xưa nhà ở được sử dụng với mục đích chính là để che nắng, che mưa cho con người. Hiện nay, theo sự phát triển của xã hội, nhà ở là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình và còn là một loại hàng hóa, tài sản đặc biệt với nhiều đặc điểm riêng. Chế định thừa kế đã vô cùng quen thuộc đối với mỗi chúng ta, đặc biệt đối với việc thừa kế tài sản là nhà ở. Thủ tục thừa kế nhà ở được rất nhiều các chủ thể quan tâm bởi vì nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn và đem lại nhiều ý nghĩa cho cuộc sống của con người. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu về thủ tục thừa kế nhà ở và các quy định về về thừa kế tài sản là nhà ở?
Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568
Mục lục bài viết
1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế nhà ở:
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền thừa kế có nội dung cụ thể như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Căn cứ vào quy định được nêu trên thì các chủ thể là người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện được nêu cụ thể bên trên.
Tuy nhiên chúng ta cũng cần hiểu đúng về quy định trên khi áp dụng trong trường hợp thực hiện quyền thừa kế nhà ở để bảo đảm quyền của người thừa kế.
Tại Điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Như vậy điều kiện có Giấy chứng nhận áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện để lại quyền thừa kế theo di chúc (khi lập di chúc thì người sử dụng đất thể hiện ý chí của mình trong việc để lại di sản, trường hợp thừa kế theo pháp luật không thể hiện ý chí của người sử dụng đất).
Ta nhận thấy, trong trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng thì người đang sử dụng đất vẫn được thể hiện ý chí của mình là để lại quyền sử dụng đất dù không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nói chung lại thì điều kiện có Giấy chứng nhận áp dụng đối với trường hợp lập di chúc có công chứng và lập di chúc có chứng thực. Còn đối với trường hợp khi lập di chúc có các chủ thể là người làm chứng hoặc không có người làm chứng những người thừa kế theo pháp luật chứng minh nhà đất đó hợp pháp thì vẫn có quyền chia thừa kế.
2. Chia thừa kế nhà ở khi có di chúc:
2.1. Hình thức của di chúc chia thừa kế nhà ở:
Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc được lập bằng văn bản.
Theo Điều 628
– Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
– Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
– Di chúc bằng văn bản có công chứng.
– Di chúc bằng văn bản có chứng thực.
2.2. Điều kiện để di chúc chia thừa kế nhà ở là hợp pháp:
Điều kiện để di chúc hợp pháp được quy định rõ tại khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 với nôi dung cụ thể như sau:
“1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.”
Cũng cần lưu ý rằng:
– Di chúc chia thừa kế nhà ở bằng văn bản trong trường hợp không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp khi di chúc đó đáp ứng đủ các điều kiện như trên.
– Di chúc chia thừa kế nhà ở bằng miệng được coi là hợp pháp nếu các chủ thể là người lập di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.
Trong thời hạn năm ngày làm việc theo quy định của pháp luật, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.
2.3. Cách chia thừa kế theo di chúc chia thừa kế nhà ở:
Theo khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, các chủ thể là người lập di chúc có quyền phân định phần di sản nhà ở của mình cho từng người thừa kế. Hay nói một cách khác, người thừa kế được hưởng phần nhà đất bao nhiêu phụ thuộc vào nội dung di chúc nếu di chúc đó hợp pháp.
Cũng cần lưu ý rằng dù di chúc hợp pháp nhưng nội dung của di chúc không thể hiện quyền hưởng di sản thừa kế hoặc có để lại di sản nhưng ít hơn 2/3 suất thừa kế nếu chia theo pháp luật thì phần được hưởng của mỗi người cần xác định lại.
3. Chia thừa kế nhà ở theo pháp luật:
Khi một người đã chết nhưng không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp hoặc còn phần nhà ở của người đó chưa được chia theo di chúc thì sẽ chia theo pháp luật.
3.1. Khi nào di sản được chia theo pháp luật:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 thì nhà ở được chia theo pháp luật trong trường hợp sau:
– Không có di chúc thì nhà ở được chia theo pháp luật.
– Di chúc không hợp pháp thì nhà ở được chia theo pháp luật.
– Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế thì nhà ở được chia theo pháp luật.
– Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản thì nhà ở được chia theo pháp luật.
Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là nhà ở như sau:
– Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.
– Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.
– Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
3.2. Người được hưởng thừa kế theo pháp luật:
Theo Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Các chủ thể là người được hưởng thừa kế theo pháp luật là người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế.
– Diện thừa kế:
Là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với người để lại di sản.
– Hàng thừa kế:
Theo Khoản 1 Điều 651
“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”
Cũng cần lưu ý đối với những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản theo quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.
3.3. Cách chia di sản thừa kế theo pháp luật:
Theo Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nội dung sau:
“Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật, nếu nhà đất được chia thừa kế theo pháp luật thì người thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.
4. Thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế:
Theo quy định của pháp luật thì trong thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên) nếu không thì các chủ thể này sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.
Thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế bao gồm các bước sau đây:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động (đang ký sang tên vào sổ địa chính).
Theo khoản 2 Điều 7
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu.
+ Văn bản về thừa kế nhà đất theo quy định của pháp luật (di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản từ chối nhận di sản, bản án nếu có tranh chấp,…).
Trong trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp.
– Bước 2: Nộp hồ sơ tới có quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sợ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân không nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất thì:
Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì các chủ thể sẽ nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa.
Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân sẽ nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
– Bước 3: Có quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết yêu cầu
Thời gian giải quyết: Không quá mười ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Và, không quá hai mươi ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian được nêu cụ thể bên trên trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Cần lưu ý đối với đất chưa có sổ đỏ hay sổ hồng thì các chủ thể là người nhận thừa kế sẽ được cấp sổ nếu có đủ điều kiện.
