Hiện nay, khái niệm "nhà ở riêng lẻ " không còn là một khái niệm quá xa lạ đối với mỗi chúng ta, bởi lẽ hình thức nhà ở riêng lẻ là một trong những công trình xây dựng phổ biến nhất. Pháp luật cũng có những quy định về nhà ở riêng lẻ nhằm đảm bảo trong công tác quản lý nhà ở.
Mục lục bài viết
1. Nhà ở riêng lẻ là gì?
– Theo quy định của pháp luật thì nhà ở riêng lẻ được hiểu là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Nhà riêng lẻ được xây dựng trên một mảnh đất riêng biệt. Cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt nhà. Nhà ở riêng lẻ bao gồm: nhà biệt thự, nhà ở độc lập và nhà ở liền kề.
– Nhà ở riêng lẻ khi được xây dựng, thiết kế thì phải tuân theo những nguyên tắc, đáp ứng những tiêu chuẩn về kỹ thuật xây dựng mà pháp luật đã quy định. Theo đó, nhà ở riêng lẻ khi thiết kế xây dựng phải đáp ứng những tiêu chí sau:
+ Thứ nhất, về diện tích tối của nhà ở riêng lẻ: đối với những hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, thiết kế, xây dựng nhà ở riêng lẻ đối với hộ gia đình này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
+ Thứ hai, về tiêu chuẩn áp dụng kỹ thuật, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia: khi thiết kế, xây dựng nhà ở riêng lẻ thì cần phải đáp ứng đầy đủ những tiêu chí về tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng. Bên cạnh đó, khi thiết kế, xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có), và phải bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác….theo quy định, quy chuẩn về xây dựng, thiết kế nhà ở riêng lẻ.
2. Quy định của pháp luật về nhà ở riêng lẻ:
– Nhà ở riêng lẻ là một trong những công trình xây dựng, mà đây lại thuộc một trong những công trình được sử dụng rộng rãi, phổ biến nhất hiện nay. Chính vì tính phổ biến cũng như để thuận lợi trong công tác quản lý đất đai, công trình xây dựng, hệ thống cơ sở kỹ thuật hạ tầng tại các khu đô thị, nông thôn, các khu kinh tế, hệ thống thoát nước, hệ thống đường điện, đánh giá tác động môi trường,… và rất nhiều những vấn đề khác liên quan, do đó, khi các chủ thể muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ thì cần phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện cũng như phải được sự đồng ý về cấp giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền đối với nhà ở riêng lẻ.
– Hình thức nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nhà ở riêng lẻ tại nông thôn cũng có những sự khác nhau, do đó về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ cũng ở nông thôn và đô thị cũng có những điều kiện khác nhau. Theo đó, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm những điều kiện sau:
+ Điều kiện 1: xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
+ Điều kiện 2: xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa, bên cạnh đó cũng phải bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
+ Điều kiện 3: Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
* Lưu ý: xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện đã được quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Đặc biệt, đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định.
– Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
– Theo đó, khi khởi công xây dựng đối với những công trình, trong đó có nhà ở riêng lẻ, phải đảm bảo được các tiêu chí, điều kiện như sau:
+ Thứ nhất, công trình xây dựng đó phải có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng theo quy định.
+ Thứ hai, công trình xây dựng đó phải có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt.
+ Thứ ba, côn trình xây dựng đó phải có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
+ Thứ tư, khi khởi công xây dựng công trình xây dựng đó thì phải có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
+ Thứ năm, chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của phập luật và chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Trình tự, thủ tục nội dung xem xét cấp giấy phép xây dựng:
– Về trình tự cấp giấy phép xây dựng:
+ Bước 1: Nộp hồ sơ: những chủ thể trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ đều phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng và gửi đến cơ quan có thẩm quyền. Theo đó, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cần phải chuẩn bị bao gồm: (1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, (2) Bản vẽ thiết kế xây dựng( nếu có), (3) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai, (4) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề và gửi đến cơ quan có thẩm quyền ( Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình khác được pháp luật quy định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.)
+ Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ: Cơ quan cấp giấy phép xây dựng thực hiện kiểm tra, đánh giá hồ sơ và cấp giấy phép xây dựng theo quy trình đã được quy định. Theo đó, tại bước xử lý hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xây dựng sử dụng chữ ký điện tử của cơ quan mình hoặc mẫu dấu theo quy định để đóng dấu xác nhận bản vẽ thiết kế kèm theo giấy phép xây dựng cấp cho chủ đầu tư.
Việc kiểm tra các nội dung đã được cơ quan, tổ chức thẩm định, thẩm duyệt, thẩm tra theo quy định cửa pháp luật được thực hiện như sau: trước hết, cơ quan cấp giấy phép xây dựng sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra đối với công trình có yêu cầu phải thẩm tra thiết kế theo quy định của pháp luật, tiếp đó, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiến hành đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và đóng dấu xác nhận đối với các công trình thuộc dự án có yêu cầu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, sau đó, tiến hành kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với bản vẽ thiết kế xây dựng được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền đối với các công trình xây dựng thuộc đối tượng có yêu cầu thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy và những tiêu chí khác có liên quan.
– Bước 3: Trả kết quả: Trong thời gian 12 ngày đối kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả kết quả bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau đó, cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Nếu không cấp giấy phép xây dựng phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
– Luật nhà ở 2014.
– Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020
– Thông tư 05/2021/TT-BXD bãi bỏ các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành hoặc liên tịch ban hành.
– Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
