Hạn mức và diện tích tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là tất yếu của nền kinh tế thị trường. Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất nhằm cân bằng sản xuất, cơ cấu lại nền kinh tế từ nông nghiệp chuyển dần sang công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Chuyển mục đích cũng nhằm thích ứng với sự thay đổi trước tác động của tự nhiên, kinh tế, xã hội,… nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đáp ứng ngày càng đa dạng nhưng phù hợp cho mỗi chủ thể sử dụng đất.

Có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được thực hiện bằng quyết định hành chính hoặc thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm 07 trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bao gồm các trường hợp:

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển mục đích sử dụng đất  từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển mục đích sử dụng đất  từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp,…

Trong đó, đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác;  Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm; hay từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; từ đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định thì các chủ thể sử dụng đất không phải làm thủ tục xin phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

2. Đặc điểm của chuyển mục đích sử dụng đất:

Chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Việc chuyển mục đích bằng cách trực tiếp hay gián tiếp Nhà nước đều kiểm soát hành vi chuyển mục đích của các chủ thể sử dụng đất thông qua hoạt động xin phép, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi sự chuyển mục đích mà không đăng ký hoặc xin phép đều là hành vi trái pháp luật và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

 Thứ hai, việc chuyển mục đích xuất phát từ nhiều lý do khác nhau nên thái độ ứng xử và sự kiểm soát của nhà nước về việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng rất khác nhau Theo đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển đất đang sử dụng từ mục đích này sang sử dụng với mục đích khác khi có quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất chỉ phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã nơi có đất. Thứ ba, về chủ thể sử dụng đất và chiến tích đất Khu chuyển mục đã ch sử dụng đất thì chủ thể

Thứ ba, về chủ thể sử dụng đất và diện tích đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ thể sử dụng đất và diện tích đất đang sử dụng không thay đổi, dù là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hay không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này được thể hiện tại nội dung của việc chuyển mục đích sử dụng đất. Hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất của thửa đất được chuyển đổi, chứ nó không tác động đến chủ thể sử dụng đất. Tuy không có sự thay đổi chủ thể nhưng sẽ thay đổi quyền và nghĩa vụ của chủ thể đó trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. 

Thứ tư, thi chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi thực hiện hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích đã chuyển đổi và chỉ được sử dụng với mục đích mới trên tổng số diện tích đất được chuyển đổi, không được phép cơi nới, lấn chiếm đất đai. Bên cạnh đó, các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí cũng có sự thay đổi, mỗi loại đất lại có các mức thu thuế, phí, tiền sử dụng đất khác nhau do đó chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Sự thay đổi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước kiểm soát cũng là thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với người sử dụng đất cho chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo sự công bằng trong sử dụng đất của các chủ thể, cũng góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai.

3. Hạn mức và diện tích đất tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất:

Luật Đất đai năm 2013 hiện nay không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ tại điểm a, khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”

Như vậy, theo quy định này thì luật không có hạn mức cụ thể mà các chủ thể được chuyển mục đích sử dụng với diện tích đất tối đa là bao nhiêu mà chỉ quy định về giới hạn thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về diện tích tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất, thì căn cứ tại Điều 53 Luật Đất đai:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Với quy định trên, thì dễ dàng nhận thấy để tiến hành cho phép chủ thể sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên nhu cầu của người sử dụng đất về việc chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời cũng dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt mà cho phép chủ thể sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật không có quy định cụ thể về diện tích đất tối thiểu thì mới được chuyển mục đích sử dụng đất, mà tùy thuộc vào tình hình thực tế thì Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Pháp luật đất đai hiện hành không quy định về hạn mức tối đa cũng như diện tích tối thiểu như quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất. Việc này có thể hiểu vì việc tách thửa đất làm thay đổi diện tích đất cũng như có thể là làm thay đổi về chủ sở hữu quyền sử dụng diện tích đất đó, nên cần có giới hạn nhất định về việc tách thửa đất. Còn đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, thì diện tích đất và chủ sở hữu quyền sử dụng đất không thay đổi, nên pháp luật có quy định khác là điều dễ hiểu. Đồng thời, chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu tất yếu và cũng là khách quan trên thực tế, nên nếu hạn chế, giới hạn về mức tối thiểu, tối đa về diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến hình thành nên sự kìm hãm về chuyển mục đích sử dụng đất, từ đó kìm hãm về khả năng phát triển kinh tế, xã hội, công nghiệm hóa, hiện đại hóa đất nước./.