Tôi phải làm gì khi phát hiện ra diện tích thực tế so với diện tích trong hợp đồng mua bán không khớp nhau?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính thưa Luật sư ! Rất mong Luật sư tư vấn cho tôi sự việc như sau: Năm 2009, tôi có mua mảnh đất 45m2 tại khối Quyết Tiến, Hà Đông, Hà Nội. Tại thời điểm này Hà Đông thuộc về Hà Nội và có chính sách không cho người ngoại tỉnh đứng tên sổ đỏ.
Đến năm 2012 tôi được biết đã thay đổi chính sách này và đi làm lại hợp đồng mua bán. Lúc này xảy ra vấn đề là 1 hộ liền kề không đồng ý ký giáp ranh theo như sổ đỏ mà tôi mua của nhà chủ và yêu cầu nhận theo hiện trạng thực tế (thiếu 0,4m2 – còn lại 44.06m2). Muốn cho được việc tôi đành chấp nhận thuê đo đạc lại và xin chữ ký hộ giáp ranh, nhưng giờ phường Vạn Phúc lại yêu cầu tôi làm lại hợp đồng mua bán theo diện tích mới. Nhưng tôi không thể liên hệ được với chủ cũ cả năm nay rồi. Vậy là tôi bế tắc vì tôi đã trả tiền đủ không biết phải xử lý thế nào để làm được sổ đỏ. Rất mong nhận được hồi âm của Luật Sư tư vấn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất 45m2 bạn mua tại khối Quyết Tiến, Hà Đông, Hà Nội là đất chưa có sổ đỏ. Pháp
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
– Có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
– Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Nếu mảnh đất bạn mua không có một trong các loại giấy tờ nêu trên thì không đủ điều kiện để mang ra giao dịch.
Điều 128 “Luật đất đai 2013” quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của bạn và người chủ cũ không có công chứng hoặc chứng thực thì không đáp ứng điều kiện về hình thức do pháp luật quy định, do vậy nó không có hiệu lực pháp luật.
Về trường hợp của bạn, điều 50 “Luật đất đai 2013” quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cần đáp ứng những điều kiện sau:
“Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
“1. […]
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. […]”
Điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ giải thích khoản 4 điều 50 “Luật đất đai 2013” như sau:
“Điều 3. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của “Luật đất đai 2013”
1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của “Luật đất đai 2013” là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:
a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;
b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức);
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Để tạo điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất ổn định, trong thời gian dài và không có tranh chấp, “Luật đất đai 2013” có những quy định mở rộng hơn so với
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải gửi hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông, hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có chữ ký của bạn và người chủ cũ)
– Các giấy tờ liên quan tới việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi hồ sơ đến cấp xã để xác nhận về việc đất không có tranh chấp. Sau khi có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
Chuyên viên tư vấn: Nguyễn Thị Hương
