Diện tích đất thực tế khác với diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai 2013

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề

Trong trường hợp của bạn, bạn cần phải đăng ký đất biến động theo quy định tại Khoản 1 và điểm c khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 do có sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

…

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;“

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về chênh lệch diện tích đất như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.“

Như vậy, nếu diện tích đất đo đạc trên thực tế có sự khác biệt so với diện tích đất ghi trên sổ đỏ mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi, không có tranh chấp với những hộ liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Do đó, trong trường hợp này, diện tích đất thực tế 145m2 mà bạn đang sử dụng không có tranh chấp với ai, ranh giới thửa đất không có sự thay đổi nên bạn cần làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Thủ tục đăng ký biến động đất đai (Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

– Hồ sơ:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; 

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; 

+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động: 

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên; 

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ; 

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận; 

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận; 

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên; 

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên; 

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật; 

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; 

+ Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

– Nơi nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai.

* Thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

– Hồ sơ (Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):

+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK; 

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; 

+ Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng. 

– Nơi nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu có nhu cầu có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã (khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

– Thời gian giải quyết: Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày; (điểm p Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).