Tranh chấp đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất viết tay không có công chứng.
Tranh chấp đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất viết tay không có công chứng.
Tóm tắt câu hỏi:
Thưa luật sư em có một trường hợp mong luật sư giải đáp giúp: Nhà Bác em có mua 1 thửa ruộng năm 1995 với giá 500 nghìn và vì là chỗ quen biết nên chỉ viết giấy mua bán hai bên cùng ký tên nhưng chưa sang tên đổi chủ, hiện nay đã bị mất giấy viết tay, bên chủ ruộng cũ đòi lại thửa ruộng và chỉ trả có 500 nghìn như lúc mua bác em không chịu đòi phải trả như giá đất hiện hành bây giờ, bên chủ đất cũ vụ này cứ cầy bừa cấy như ruộng của họ vậy. Luật sư ơi xem có cách nào giúp bác em được không ạ? Từ năm 2011 nhà nước có miễn thuế đất nông nghiệp nhưng hàng năm bác em vẫn đóng 100 nghìn tiền thuế cho chủ cũ và có giấy xác nhận là có nhận tiền và ký tên. Mong luật sư giúp xem có cách nào giúp bác em không ạ? Xin cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1995, bác bạn có mua một thửa đất với một người khác và chỉ có giấy viết tay, nay không còn giấy tờ, chưa thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ. Nay chủ cũ đòi lại mảnh đất, do bác bạn không nói rõ thông tin đất này đã có giấy chứng nhận hay chưa?
Trường hợp thứ nhất: nếu chủ cũ đã có giấy chứng nhận đối với đất, thì việc bác bạn sử dụng đất từ thời điểm đó đến nay, và việc chuyển nhượng đất của bác bạn ở đây là không có căn cứ vì hiện nay đã không còn giấy tờ gì. Người sử dụng đất sẽ được xác định là người có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về đất.
Trường hợp thứ hai: Nếu đất này chưa có giấy tờ về đất theo quy định hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ dựa trên một trong các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án; Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai ; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định; Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo
+ Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
+ Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
+ Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
+ Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
+ Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ nêu trên thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư nơi có đất.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai: 1900.6568
Theo đó, nếu nhà bác bạn sử dụng đất ổn định từ năm 1995 phù hợp với quy hoạch và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì nhà bác bạn được xác định là đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện tại đất của nhà bác bạn đang phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất với chủ cũ bán đất. Theo đó, để giải quyết tranh chấp thì bác bạn cần thực hiện theo quy tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tới Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải cơ sở;
– Khi việc hòa giải không thành, thẩm quyền giải quyết tranh chấp:
+ Nếu đất đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về đất thì hai bên thực hiện khởi kiện theo thủ tục Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
+ Nếu đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về đất thì hai bên có quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc khởi kiện theo thủ tục quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
