Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cắt nhỏ diện tích bán nhưng chưa ra sổ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cắt nhỏ diện tích bán nhưng chưa ra sổ. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi Văn phòng Luật sư Toàn Quốc. Tôi tên là Trần Hoàng Long ở Đồng Nai. Năm 2005 anh trai tôi có mua một miếng đất diện tích 120 m2, có hợp đồng và có UBND xã chứng nhận. Tuy nhiên do diện tích nhỏ mà là đất nông nghiệp nên không thể tách sổ. Cùng mua với anh trai tôi còn có nhiều nhà khác mua các miếng lân cận, cùng ký hợp đồng một ngày với anh trai tôi và sau đó họ đã xây nhà ở cho đến nay. Riêng anh trai tôi do đã có nhà ở nên không xây. Gần đây chúng tôi phát hiện ra chủ cũ đã sang tên toàn bộ diện tích của thửa đất lớn bao gồm cả của anh trai tôi và những hộ gia đình đã có nhà ở kia. Chúng tôi đã gặp trực tiếp chủ đất mới thì ông ta khẳng định đó là đất của ông đã mua cua bà chủ cũ và hiện ông đã đứng tên sổ đỏ. Chúng tôi cũng đã lên phòng tài nguyên huyện thì họ cũng xác định thửa đất đó đã đứng tên ông chủ mới. Đối với những hộ có nhà kia thì ông chủ đất mới không nói gì, nhưng riêng anh trai tôi chưa có nhà thì ông ta nói anh trai tôi không có quyến sở hữu, thậm chí ông ta còn kêu người đến để bán miếng đất trên. Xin hỏi luật sư, vậy chúng tôi phải làm gì để dữ lại mảnh đất mình đã mua? Liệu bây giờ chúng tôi cứ tiến hành xây nhà trên mảnh đất này có được không, mặc dầu chưa có thổ cư và chưa có giấy phép nhưng anh trai tôi muốn xây để dữ đất? Rất mong Luật sư giải đáp giùm. Xin chân thành cảm ơn luật sư và chúc văn phòng luật chúng ta ngày một lớn mạnh để giúp đỡ những người dân như chúng tôi?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

– Căn cứ Điều 106 “Luật đất đai năm 2013” quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này."

– Khoảng thời gian bạn trình bày gần đây xác định khoảng thời gian trước 2017. Căn cứ Điều 217 Bộ luật dân sự 2005 quy định về sở hữu chung hợp nhất như sau:

"Điều 217. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung"

Như vậy, thời điểm năm 2005, theo quy định tại Điều 106 “Luật đất đai năm 2013”, miếng đất mà anh trai bạn mua nếu đủ các điều kiện được phép chuyển nhương bao gồm: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất thì giao dịch chuyển nhượng đất là hợp pháp.

Với lý do diện tích đất nhỏ, không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa nên không không tách thửa và làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nên anh trai bạn không sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật. 

Miếng đất do nhiều người cùng mua theo phần thì được coi là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất theo quy định tại Điều 217 Bộ luật dân sự 2005 thì vẫn có thể làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các chủ sở hữu cùng đứng tên. Ghi tên theo quy định tại Điều 3 Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT 

"…đ) Hình thức sử dụng: trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất là một cá nhân hoặc một hộ gia đình, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một tổ chức nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ghi diện tích của thửa đất đó vào mục Sử dụng riêng và ghi "không" vào mục Sử dụng chung. Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi diện tích đó vào mục Sử dụng chung và ghi "không" vào mục Sử dụng riêng. Trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người sử dụng đất và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người sử dụng đất thì ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục Sử dụng chung, diện tích đất sử dụng riêng vào mục Sử dụng riêng."

– Căn cứ Điều 122 Điều 127  Bộ luật dân sự 2005 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 19006568