Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc

Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc. Quy định về hợp đồng đặt cọc.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư, tôi có mua 1 mảnh đất, có làm hợp đồng đặt cọc trước 3 triệu (không công chứng) có chữ ký xác nhận của bên thứ 3 làm chứng. Tuy nhiên đến ngày sang tên, làm thủ tục giao tiền thì bên bán hủy với lý do giá đất tăng. Và đã trả lại 3 triệu tiền cọc cho tôi. Vậy tôi có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu bên bán đền bù thêm 1 khoản tương đương với 3 triệu tiền cọc của tôi được không? Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005

Luật Đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn:

Đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, là việc một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Hợp đồng đặt cọc phải thành lập bằng văn bản.

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;[…]”

Như vậy, đối với hợp đồng đặt cọc trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật không có quy định về việc bắt buộc phải công chứng. Trường hợp của bạn có mua một mảnh đất, có làm hợp đồng đặt cọc trước 3 triệu ( không công chứng) mà chỉ có xác nhận của bên thứ 3 làm chứng,thì hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Theo khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 trong trường hợp hợp đồng đặt cọc được xác lập để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng dân sự, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, bạn mua một mảnh đất, có làm hợp đồng đặt cọc, nhưng đến ngày sang tên, người nhận đặt cọc (bên bán) không thực hiện hợp đồng thì trong trường hợp này, nếu không có thỏa thuận khác thì bên bán phải trả lại cho bạn 3 triệu và một khoản tiền tương đương với 3 triệu theo quy định. 

Nếu bên bán không thanh toán thêm cho bạn 3 triệu thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người bán đang cư trú để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.