Giải quyết tranh chấp để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định hiện hành.
Giải quyết tranh chấp để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định hiện hành.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư. E xin nhờ giúp tư vấn về tranh chấp đất đai. Nhà em đã khai thác sử dụng đất đai đc 32 năm, trong đó đã đóng thuế và cho thuê công khai suốt 32 năm. Nay muốn đăng kí để cấp sổ chủ quyền đất đai nhưng bị tranh chấp chưa giải quyết đc.
Em được biết thì theo Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 (sửa đổi) sẽ được chính thức ban hành vào 1/1/2017 có ghi:
"Điều 623. Thời hiệu thừa kế
1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;
b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.
2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Như vậy đã đủ hợp pháp để làm giấy tờ cấp sổ hồng hay chưa? Hoặc còn điều kiện nào chưa thỏa đáng? Mong đc sự tư vấn.
Như vậy là vào 1/1/2017 Bộ luật dân sự 2015 (sửa đổi) được thi hành thì đã đủ tất cả điều kiện để có thể xin cấp phép giấy chủ quyền chưa ạ? Do theo Điều 247 Bộ luật dân sự 2005 chưa rành mạch nên hiện tại còn nhiều vướng mắc chưa giải quyết được việc hợp thức hóa. Mong được tư vấn. Xin cám ơn?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Căn cứ tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
Vậy về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 thì trong trường hợp đất của bạn đang có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền không thể tiến hành để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Chỉ khi tranh chấp kết thúc và chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp thuộc về bạn thì mới có thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về vấn đề chứng minh quyền sử dụng đất, theo thông tin bạn cung cấp thì bạn chưa có giấy tờ về chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã khai thác sử dụng đất đai đc 32 năm, trong đó đã đóng thuế và cho thuê công khai suốt 32 năm, loại giấy tờ này là một trong những căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định của gia đình bạn theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
>>> Luật sư tư vấn pháp
Mặc dù vậy, vì bạn không nêu rõ vấn đề tranh chấp đất đai của bạn cụ thể là tranh chấp về yếu tố gì, trong trường hợp tranh chấp về vấn đề thừa kế thì theo pháp luật hiện hành quy định, bên cạnh căn cứ về việc sử dụng đất lâu dài cần phải có các căn cứ khác, trong trường hợp mảnh đất này vốn thuộc về khối tài sản chung của người khác được giao cho bạn quản lý và được đem ra thừa kế thì quyền sở hữu này sẽ được đem ra chia thừa kế theo quy định của pháp luật.
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình khi hết thời hiệu khởi kiện thừa kế mà các đồng thừa kế có yêu cầu nhờ tòa chia giúp khối di sản thì tòa vẫn thụ lý, giải quyết nếu các đồng thừa kế có văn bản cam kết di sản là tài sản chung chưa chia, không có tranh chấp về hàng thừa kế và nhờ tòa phân chia giúp.
Theo điểm 2.4 Khoản 2 mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:
2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế
a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:
a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.
a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.
a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.
b. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền… thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.
Vậy trong trường hợp này bạn áp dụng những quy định của pháp luật về thừa kế để làm căn cứ giải quyết tranh chấp nên bên cạnh căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất lâu dài còn cần những căn cứ khác về vấn đề thừa kế chứng minh quyền sử dụng đất đai hợp pháp để giải quyết tranh chấp, kết quả tranh chấp quyền sử dụng đất đai hợp pháp thuộc về gia đình bạn thì bạn mới có thể tiến hành yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 sắp tới có hiệu lực mà bạn đề cập tới về thời hiệu thừa kế thì:
Điều 623. Thời hiệu thừa kế
1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;
b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.
2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Tuy vậy tại thời điểm quy định này có hiệu lực, có khả năng những quy định hướng dẫn áp dụng sẽ được ban hành từng trường hợp cụ thể để áp dung, hơn thế nữa về nguyên tắc thời hiệu thời kế được tính từ thời điểm mở thừa kế chứ không phải là thời gian gia đình bạn sử dụng mảnh đất công khai. Do vậy để tiến hành thủ tục yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên cạnh căn cứ chứng minh quyền sử dụng lâu dài theo Luật đất đai bạn còn phải có những căn cứ chứng minh liên quan đến vấn đề thừa kế theo nguyên tắc của pháp luật dân sự.
