Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đã thế chấp tại ngân hàng. Thế chấp đất có diện tích thực tế không khớp với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đã thế chấp tại ngân hàng. Thế chấp đất có diện tích thực tế không khớp với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Mấy năm trước ,gia đình em có vay thế chấp sổ bìa đỏ đất ở ngân hàng số tiền 300 triệu. Nhưng 2 năm nay không có khả năng trả hiện giờ số tiền nợ đã lên đến gần 500 triệu. Thời hạn niêm phong nhà đến , bên ngân hàng đến nhà em lấy đất. Nhưng diện tích đất trong sổ đỏ của nhà em là 500m vuông còn diện tích thực tế là 12 ×60 tức là 720m vuông. Bây giờ ngân viên ngân hàng nói là thu đất nhà em là 12×42 . Nhưng nếu như vậy thì phần đất còn lại của nhà em sẽ không có lối đi. Vậy nên ba má em nói sẽ giao đất cho ngân hàng với diện tích 8,4 ×60 tức là đủ 500m vuông. Hai bên cãi nhau bây giờ bên ngân hàng nói sẽ đưa ra tòa giải quyết. Vậy gia đình em có giữ được phần đất như ba má em nói không ạ.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Trước hết, gia đình bạn cần đi đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo Luật Đất đai 2013.
“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Thủ tục thực hiện đính chính về đất đai được hướng dẫn cụ thể tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.
Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Về vấn đề thế chấp đất và xử lý tài sản thế chấp, Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về xử lý tài sản thế chấp:
“Điều 721. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.”
Pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng quy định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, cụ thể trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
“Điều 68. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý
1. Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
2. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Điều này được bổ sung bởi Khoản 19 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP:
“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau:
19. Bổ sung khoản 3 và khoản 4 Điều 68 như sau:
3. Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”
>>> Luật sư tư vấn xử lý tài sản bảo đảm đối với ngân hàng: 1900.6568
Như vậy, khi đến hạn trả nợ mà gia đình bạn không trả được thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là mảnh đất gia đình bạn đang ở như thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì tiến hành đấu giá theo quy định của pháp luật. Vì trong hợp đồng thế chấp là 500m2 đất nên trước tiên ngân hàng chỉ có quyền xử lý 500m2 đất để thanh toán số nợ, tuy nhiên, việc hoàn trả số tiền gia đình bạn đã vay là nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện nên nếu như việc xử lý 500m2 mà chưa đủ để trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý các tài sản còn lại để đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của gia đình bạn, tức là 220m2 đất còn lại. Việc gia đình bạn chỉ giao 500m2 đất cho ngân hàng là không hợp pháp và nếu như 500m2 đất này không đủ đảm bảo số nợ thì ngân hàng hoàn toàn có quyền kiện gia đình bạn ra Tòa án.
