Một tài sản có thể đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ được không?

Một tài sản có thể thế chấp nhiều ngân hàng nếu đủ giá trị đảm bảo. Khi đó, nếu phát sinh phát mại tài sản, sẽ ưu tiên ngân hàng nào đi đăng ký giao dịch đảm bảo trước. Dưới đây là một ví dụ về tài sản đảm bảo cho nhiều khoản vay. Đây là một vấn đề được rất nhiều người quan tâm.

1. Thế nào thì được coi là tài sản đảm bảo theo quy định pháp luật?

Tài sản bảo đảm (hay tài sản thế chấp, cầm cố) là tài sản mà một bên dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với một bên khác. Trong đó, tài sản thế chấp là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Và giá trị tài sản thế chấp có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Bên cạnh đó, theo Bộ luật Dân sự 2015, một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.

+ Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật có quy định.

+ Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, máy bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp cần phải thế chấp.

+ Tài sản hình thành trong tương lai như: bất động sản hình thành sau thời điểm ký giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng như: lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.

Ngoài ra còn có một số tài sản giá trị trung bình khác như: ô tô, xe máy, sổ tiết kiệm, sổ lương…

2. Quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản:

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng). Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng.

Tuy nhiên, đối với một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức, ví dụ như đối với “quyền sử dụng đất”. Tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Như vậy, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì các bên vẫn phải lập thành văn bản theo quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp tài sản phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về hình thức như công chứng, chứng thực, đăng ký. Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và hợp đồng thế chấp nhà ở thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực.

3. Chủ thể ký kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp tài sản:

Chủ thể ký kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp tài sản

Chủ thể của hợp đồng thế chấp là các bên tham gia hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp, các chủ thể này phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể tham gia hợp đồng nói chung. Họ có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng thì bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng  – bên cho vay trong hợp đồng tín dụng còn bên thế chấp là các chủ thể có quyền sở hữu hợp pháp tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

Về cơ bản, các quy định của pháp luật hiện hành đã xác lập các quyền và nghĩa vụ của các bên phù hợp với cách tiếp cận pháp luật của nhiều nước trên thế giới về phương thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp được quy định khá cụ thể tại Bộ luật dân sự năm 2015, các điều từ 320 đến 323. Ngoài ra, pháp luật cũng quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp tại Điều 324 Bộ luật dân sự

4. Một tài sản có thể đảm bảo cho nhiều khoản vay không?

Theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 thì một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, tuy nhiên phải tuân thủ các quy định như sau:

“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2.Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

3.Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.

Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.”

Căn cứ quy định trên thì một tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện:

Có sự đồng ý xác lập các biện pháp bảo đảm đó từ các chủ thể của nhiều quan hệ nghĩa vụ;

Giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm.

Ví dụ: Chị A sở hữu một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, chị A thỏa thuận thế chấp căn nhà đó cho B để vay khoản tiền 700 triệu đồng. Sau đó chị A vay của anh C 1 tỷ và cũng thế chấp căn nhà đó.

Khi một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ về nguyên tắc giá trị của nó phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Nhưng nếu các bên có thỏa thuận và thống nhất ý chí một tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm vẫn trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm mà các bên lựa chọn vẫn được đảm bảo thực hiện.

Ví dụ: A cùng nhau B thỏa thuận việc A vay B một khoản tiền 700 triệu có cầm cố cho B một sổ đỏ trị giá 2 tỷ, đồng thời thỏa thuận đặt cọc một nửa giá trị chiếc sổ đỏ đó để giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà của B trị giá 3 tỷ đồng, sau đó lại thỏa thuận ký cược sổ đỏ với B để mua một chiếc xe ô tô.

Một tài sản có thể dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ đối với một người nhận bảo đảm. Trường hợp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì mỗi lần bảo đảm phải lập thành văn bản riêng để làm căn cứ xử lý tài sản bảo đảm.

Như vậy, qua những thông tin và các ví dụ trên, chúng ta có thể thấy tài sản đảm bảo cho nhiều khoản vay là có thể. Tuy nhiên người đi vay cần thực hiện nghĩa vụ thông báo theo Khoản 2 Điều 324: “Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

5. Một tài sản có thể thế chấp ở nhiều ngân hàng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư Luật Dương gia, tôi có một thắc mắc muốn được Luật sư giải đáp. Tôi quyền sử dụng đất trị giá 2 tỷ đồng, vậy tôi có thể dùng quyền sử dụng đất này để thế chấp khi vay tiền đồng thời đặt cọc để mua nhà hay không. Tôi xin cảm ơn Luật sư Luật Dương gia!

Luật sư trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Luật sư tư vấn dân sự của Luật Dương gia xin được trả lời như sau:

Một tài sản có thể bảo đảm để thực hiện nhiều nghĩa vụ hay không?

Theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 thì một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, tuy nhiên phải tuân thủ các quy định như sau:

“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2.Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

3.Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.

Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.”

Căn cứ quy định trên thì một tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện:

Như vậy, bạn có thể dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ vay tiền và mua nhà nhưng phải thông báo cho bên nhận bảo đảm biết đồng thời phải thỏa thuận cụ thể về giá trị tài sản bảo đảm so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.