Xây nhà phải xin phép hàng xóm không? Các quyền lợi?

1. Điều kiện khi xây nhà: 

Vấn đề khi xây dựng nhà được quy định rõ tại Điều 174 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể người dân phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây: 

– Tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn. 

– Công trình xây dựng không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định. 

– Khi xây dựng không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Đồng thời, theo quy định tại Luật xây dựng, để tiến hành xây dựng mới công trình là nhà, cá nhân, hộ gia đình phải thực hiện xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng đối với trường hợp bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng. Theo đó, hồ sơ để xin cấp Giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm: 

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu. 

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính). 

– Hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt (bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính), mỗi bộ gồm: 

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình. 

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200. 

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

– Trường hợp nhà xây có tầng hầm, cá nhân, hộ gia đình phải bổ sung thêm bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

– Trường hợp xây nhà liền kề với công trình của nhà hàng xóm thì phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề. 

Như vậy, theo quy định khi xây dựng nhà, cá nhân, hộ gia đình phải tuân thủ các nguyên tắc trong xây dựng, đặc biệt phải có bản tự cam kết trong quá trình xây dựng đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề của hàng xóm. 

2. Xây nhà phải xin phép hàng xóm không?

Như phần 1 đã phân tích, khi xây nhà các cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo các điều kiện luật định. Do đó, việc xây nhà không phải xin phép hàng xóm, tuy nhiên chủ sở hữu phải có văn bản cam kết đảm bảo an toàn đối với các công trình liền kề của hàng xóm. 

Và để tránh xảy ra tranh chấp trên, chúng tôi khuyến nghị các cá nhân, hộ gia đình trước khi xây dựng nhà ở thì nên sang nói chuyện trước với hàng xóm có công trình liền kề. Bởi thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp đang xây dựng nhưng vì một số lý do nào đó mà xảy ra tranh chấp, vướng mắc hoặc có hậu quả làm ảnh hưởng như rạn nứt, sụp đổ,… công trình của hàng xóm. 

3. Quyền lợi khi xây nhà: 

Quyền lợi khi xây nhà hay còn gọi là quyền đối với bất động sản liền kề được quy định cụ thể tại Điều 245 Bộ luật dân sự 2015, theo đó cá nhân, hộ gia đình có quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Như vậy, quy định trên được hiểu khi xây dựng nhà ở, trong quá trình xây dựng cá nhân, hộ gia đình xây dựng có nhu cầu hợp lý cần sử dụng phần đất, nhà của hàng xóm liền kề thì phía hàng xóm phải có trách nhiệm cho cá nhân, hộ gia đình đó được hưởng quyền lợi sử dụng diện tích của mình. 

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng việc sử dụng này không phải tùy tiện mà phải đảm bảo các nguyên tắc hợp lý cũng như bảo đảm an toàn công trình của gia đình hàng xóm; đồng thời không được lạm dụng quyền đối với bất động sản của hàng xóm. 

4. Xây nhà làm ảnh hưởng đến công trình của hàng xóm xử lý thế nào? 

Theo quy định tại Điều 584 Bộ luật dân sự quy định căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại là khi người nào có hành vi xâm phạm đến tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 

Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm được xác định bao gồm: 

– Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng. 

– Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.

– Các chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

(quy định tại Điều 589 Bộ luật dân sự 2015). 

Đồng thời Điều 605 Bộ luật dân sự 2015 quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà xửa, công trình xây dựng khác gây ra như sau: 

Trường hợp có thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác thì người sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải có trách nhiệm bồi thường. 

Nếu như người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.

Do đó, theo các quy định như trên, khi cá nhân, hộ gia đình xây nhà ở riêng lẻ mà có gây hậu quả ảnh hưởng đến nhà hàng xóm thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với thiệt hại thực tế. 

5. Hàng xóm gây khó dễ không cho xây nhà xử lý thế nào? 

Về điều kiện để được xây nhà ở riêng lẻ, như đã phân tích thì cá nhân, hộ gia đình không cần phải xin phép hàng xóm liền kề. Tuy nhiên, thực tế không ít nhiều trường hợp đã xảy ra tranh chấp hàng xóm gây khó dễ không cho xây nhà. Nằm trong trường hợp này, chủ sở hữu phải có biện pháp xử lý, cụ thể như sau: 

Thứ nhất, ưu tiên sự hòa giải, thương lượng giữa đôi bên: 

Trong mọi vướng mắc, khi xảy ra tranh chấp cũng sẽ ưu tiên sự thương lượng, đàm phán giữa các bên. Phía bên cá nhân, hộ gia đình đồng thời cũng cần xác nhận lại việc xây dựng của mình có đúng quy định hay không? Có xây lấn, chiếm sang đất của nhà hàng xóm không? Có ảnh hưởng gì không? 

Thứ hai, nếu như việc xây dựng của cá nhân, hộ gia đình đều tuân thủ đúng quy định pháp luật và không gây ảnh hưởng gì đến gia đình hàng xóm, đồng thời không thể thương lượng, hòa giải được với nhau thì về mặt nguyên tắc, chủ sở hữu vấn tiến hành các thủ tục xin Giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng bình thường, bởi đó là quyền. 

Nếu như trong quá trình xây dựng, hàng xóm có những hành động thái quá gây ảnh hưởng như đập phá công trình, đe dọa,… thì cá nhân, hộ gia đình có thể nhờ đến sự can thiệp của pháp luật. 

Căn cứ Điều 169 Bộ luật dân sự có quy định khi thực hiện quyền sở hữu hay quyền khác đối với tài sản của mình, người nào có hành vi gây cản trở trái pháp luật thì có quyền yêu cầu người đó chấm dứt hành vi. Nếu họ cố tình không chấm dứt thì cá nhân, hộ gia đình có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm, cụ thể như làm đơn Tố cáo hành vi gây cản trở lên Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương hoặc làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện. 

Hành vi gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác sẽ phải chịu mức phạt như sau: 

– Trường hợp đưa vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình mà gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác: phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 3 triệu đồng. 

– Trường hợp đưa chất thải, chất độc hại lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác: phạt tiền từ 3 triệu đồng đến 5 triệu đồng. 

– Trường hợp đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác: phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng. 

Ngoài ra, người thực hiện hành vi vi phạm còn phải áp dụng biện pháp khắc phụ hậu quả buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi thực hiện hành vi vi phạm. 

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Bộ luật dân sự năm 2015.

Luật đất đai năm 2013. 

Luật Xây dựng sửa đổi 2020 số 62/2020/QH14 mới nhất. 

Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.