Vấn đề pháp lý của mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vấn đề pháp lý của mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi dự định mua đất nhưng trên giấy tờ của chủ đất ghi "thế chấp quyền sử dụng đất với chi nhánh ngân hàng …..". Vậy tôi muốn hỏi mua có vấn đề gì không ?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
– Căn cứ Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 về thế chấp tài sản như sau:
"Điều 342. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan."
Như vậy, việc trong giấy tờ nhà đất mà bạn muốn mua có nội dung thế chấp quyền sử dụng đất với chi nhánh ngân hàng thể hiện việc chủ sở hữu mảnh đất đã thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng mảnh đất này để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với ngân hàng.
– Căn cứ Điều 717 Bộ luật dân sự năm 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
"Điều 717. Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;
2. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
3. Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;
4. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng."
Căn cứ Khoản 1 Khoản 2 Điều 717 Bộ luật dân sự năm 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện dưới hình thức đăng ký việc thế chấp và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp người thế chấp vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nhu cầu bán mảnh đất cho bạn thì có thể hợp đồng thế chấp giữa người chủ đất thế chấp với ngân hàng đã kết thúc và người thế chấp đã nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người thế chấp phải làm thủ tục xóa việc đăng ký thế chấp.
>>> Luật sư tư vấn mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng: 1900.6568
– Căn cứ Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005 về quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
"Điều 718. Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp;
2. Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận;
3. Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;
4. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;
5. Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp."
Căn cứ Khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005 về quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên, người thế chấp quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Trong trường hợp mảnh đất bạn muốn mua hiện tại vẫn là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa người thế chấp với người nhận thế chấp thì người thế chấp nếu muốn chuyển nhượng mảnh đất này phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp tức chi nhánh ngân hàng bằng văn bản cụ thể.
Trong trường hợp bạn muốn mua mảnh đất này thì bạn phải tìm hiểu, xác định rõ xem mảnh đất này thuộc trường hợp nào, có phải đang là tài sản bảo đảm hay không để tránh nhưng vấn đề bất cập phát sinh sau này.
