Nhà đang thế chấp có mua bán, chuyển nhượng được không?

Việc thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng hiện nay diễn ra rất phổ biến. Nhưng có lẽ nhiều người sử dụng đất vẫn còn có những thắc mắc về câu hỏi đất đang thế chấp ở ngân hàng có được chuyển nhượng không?

Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

– Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

1. Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có mua bán, chuyển nhượng được không?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 về quyền của bên thế chấp như sau:

Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

2. Phương án giải quyết việc nhận chuyển nhượng đất đang thế chấp ngân hàng:

Có hai phương án để Quý vị thực hiện việc nhận chuyển nhượng nêu trên:

Cách thứ nhất:

Bước 1: Hai bên ký hợp đồng đặt cọc đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng với nội dung cụ thể về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn ký kết, quyền và nghĩa vụ của các bên;
Bước 2: Hai bên cùng đến Ngân hàng để trả các khoản vay nợ sau đó thực hiện thủ tục giải chấp;
Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với nội dung như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc;
Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Cách thứ hai:

Căn cứ Khoản 4 – Điều 718 – “Bộ luật dân sự 2015” quy định về Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có quyền:“Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Thực tế thì rất khó để Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản đang bảo đảm tại Ngân hàng vì sẽ dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng, trừ trường hợp bên có nghĩa vụ được bảo đảm thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm.

Chủ sử dụng đất đã làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật (sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ tại Ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/tài sản bảo đảm như nêu trên, Ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

3. Thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Do vậy, Hợp đồng viết tay giữa bạn và chủ sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật và nếu muốn đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho mình thì bạn phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đó.

– Thẩm quyền : Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

* Hồ sơ yêu cầu công chứng : Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

– Thủ tục:

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

Bước 2 :Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;

– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên

– Thủ tục : Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

4. Đất đang thế chấp ở ngân hàng có được bán không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có một câu hỏi mong được luật sư giải đáp như sau:

Gia đình tôi đang quản lý, sử dụng một thửa đất rộng 250 m2, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bố mẹ tôi. Năm 2012, bố mẹ tôi có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho Ngân hàng để vay tiền.

Đến nay, bố mẹ tôi muốn bán cho người khác để có tiền trả toàn bộ khoản vay từ trước, nhưng hợp đồng chuyển nhượng của bố mẹ tôi không được công chứng viên chấp nhận vì lý do đất còn đang thế chấp ngân hàng, không thể bán được.

Vậy, luật sư cho tôi hỏi đất đang thế chấp ở ngân hàng có được bán không? Phải làm thế nào trong trường hợp của bố mẹ tôi, phải có tiền để trả nợ xong nhưng lại không được bán đất?

Luật sư tư vấn:

Quy định về chuyển nhượng bất động sản khi đã thế chấp ngân hàng

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).“

Điều 320 BLDS quy định về nghĩa vụ của Bên thế chấp, trong đó có nghĩa vụ: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này“.

Theo đó, khoản 4, 5, Điều 321 BLDS quy định như sau:

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, khi gia đình bạn đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng thì nếu không được sự đồng ý của Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) thì bạn không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mặc dù phần đất chuyển nhượng không bị thế chấp.

Đối với trường hợp của bạn, thông thường, nếu như chưa trả được khoản vay thì hầu hết các Ngân hàng đều không cho phép bên thế chấp quyền sử dụng đất được trả lại sổ đỏ để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho được.

Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, các bên sẽ lập Biên bản thỏa thuận (Bên thế chấp-gia đình bạn, Ngân hàng, Bên nhận chuyển nhượng), Bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán tiền chuyển nhượng để gia đình bạn có nguồn trả nợ ngân hàng và giải chấp tài sản. Các bước thực hiện sẽ như sau:

• Bước 1: Bên nhận chuyển nhượng chuyển toàn bộ số tiền chuyển nhượng vào tài khoản của mình tại Ngân hàng. Ngân hàng sẽ phong tỏa số tiền này để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của gia đình bạn.
• Bước 2: Ngân hàng thực hiện thủ tục giải chấp Tài sản bảo đảm.
• Bước 3: Gia đình bạn và Bên nhận chuyển nhượng ký Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng,
• Bước 4: Ngân hàng tiến hành các thủ tục thu nợ. Bên nhận chuyển nhượng và gia đình bạn thực hiện thủ tục sang tên, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.