Trình tự xử lý tài sản bảo đảm (thế chấp) là bất động sản

1. Xử lý tài sản bảo đảm (thế chấp) là bất động sản:

Căn cứ theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp nhằm mục đích đảo bảo thực hiện giao dịch dân sự theo như cam kết, từ đó có thể bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp và chính đáng của các bên khi tham gia giao dịch. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản được hiểu là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp nhằm mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. 

Căn cứ theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khái niệm bất động sản chưa được quy định mà Bộ luật Dân sự năm 2015 lựa chọn việc liệt kê tài sản là bất động sản, cụ thể theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 những tài sản được coi là bất động sản, như sau:

i) Đất đai; 

ii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà;

iii) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; 

iv) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, xử lý tài sản bảo đảm (thế chấp) là bất động sản được hiểu là quá trình mà bên nhận thế chấp thực hiện quyền của mình theo như cam kết thông qua các phương thức, trình tự, thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp theo quy định. Số tiền thu được theo quy định sẽ được thanh toán cho các nghĩa vụ của tài sản thế chấp đã bảo đảm theo thứ tự nhất định. 

2. Trình tự xử lý tài sản bảo đảm (thế chấp) là bất động sản:

Tài sản bảo đảm (thế chấp) là bất động sản được xử lý theo trình tự sau đây:

2.1. Tiến hành việc thông báo xử lý tài sản bảo đảm (thế chấp):

Căn cứ theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015, về thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm như sau: 

– Trước khi quý bạn đọc tiến hành việc xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Trong trường hợp, tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc tài sản bảo đảm bị mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay. 

Đồng thời phải tiến hành việc thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó.

Lưu ý: Bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định nêu trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm như sau: 

Thứ nhất, Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm có nội dung chủ yếu sau:

i) Lý do xử lý tài sản bảo đảm.

ii) Tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý.

iii) Thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm.

Thứ hai, Phương thức thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm thông qua các phương thức sau: 

– Gửi trực tiếp văn bản thông báo cho bên bảo đảm; 

– Thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu;

– Phương thức khác đến địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp.

Đối với trường hợp bên bảo đảm thay đổi địa chỉ mà không thông báo cho bên nhận bảo đảm biết thì địa chỉ của bên bảo đảm được xác định theo địa chỉ đã được bên bảo đảm cung cấp trước đó, theo thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc theo hợp đồng bảo đảm.

Thứ ba, Đối với các trường hợp một tài sản được được giữ bởi người khác hoặc được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ  thì văn bản thông báo phải được gửi đồng thời cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có) và người giữ tài sản bảo đảm.

Đối với các trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm thì ngoài phương thức thông báo nêu trên thì quý bạn đọc còn có thể thực hiện bằng phương thức đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Thứ tư, Thời hạn thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm phải thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc thỏa thuận khác. 

Đối với các trường hợp không có thỏa thuận thì phải thực hiện trong thời hạn hợp lý, nhưng trước ít nhất 15 ngày hoặc trước ít nhất 10 ngày đối với bất động sản tính đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, tuy nhiên quý bạn đọc cần lưu ý rằng phải ngoại trừ trường hợp tài sản bảo đảm bị xử lý ngay theo quy định tại khoản 1 Điều 300 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên. 

Đối với các trường hợp tài sản bảo đảm là hàng hóa trên sàn giao dịch hàng hóa, chứng khoán niêm yết hoặc động sản khác có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. 

2.2. Tiến hành giao tài sản thế chấp để xử lý:

Căn cứ theo quy định tại Điều 301 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc giao tài sản bảo đảm để xử lý như sau: 

Người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau: 

– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc là theo quy định của luật.

– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ thực hiện không hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ.

– Đối với các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, ngoại trừ các trường hợp luật liên quan có quy định khác.

2.3. Tiến hành việc thanh toán bảo đảm nghĩa vụ:

– Căn cứ theo quy định tại Điều 307, Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì số tiền phát sinh từ việc xử lý tài sản thế chấp đầu tiên sẽ được sử dụng vào mục đích thanh toán chi phí bảo quản tài sản là bất động sản, thanh toán chi phí thu giữ và chi phí xử lý tài sản thế chấp. 

– Đối với trường hợp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thanh toán thu giữ và xử lý tài sản thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp thì theo quy định phần nghĩa vụ chưa được thanh toán sẽ được xác định là nghĩa vụ không có đảm bảo. 

– Đối với các trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, chi phí thu giữ và chi phí xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch theo quy định sẽ được trả cho bên thế chấp. 

2.4. Tiến hành việc chuyển quyền sở hữu:

– Tại bước này, quý bạn đọc cần lưu ý rằng đối với việc xử lý tài sản bảo đảm (thế chấp) là bất động sản phải tiến hành việc đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Bên nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp là bất động sản theo quy định là chủ sở hữu hợp pháp sau khi đã hoàn thành các thủ tục đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

– Đối với các trường hợp pháp luật có quy định về chuyển quyền sử dụng, chuyển quyền sở hữu tài sản thì cần phải có sự đồng bằng văn bản của chủ sở hữu là bên thế chấp. Đối với hợp đồng mua bán tài sản giữa người phải thi hành án với người tài sản hoặc giữa chủ sở hữu tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì quý bạn đọc cần lưu ý rằng hợp đồng thế chấp tài sản sẽ được dùng nhằm thay thế các loại văn bản, giấy tờ khác. 

3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm (thế chấp) là bất động sản:

Căn cứ theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, Phương thức xử lý tài sản (thế chấp) là bất động sản bao gồm các phương thức sau đây: 

– Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

i) Phương thức bán đấu giá tài sản;

ii) Phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

iii) Phương thức bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

iv) Theo phương thức khác.

Đối với các trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm nêu trên thì tài sản được bán đấu giá, ngoại trừ trường hợp luật có quy định khác.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015; 

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.