Điều kiện đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm? Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng? Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà trọ? Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng khi chỉ có diện tích 19m2? Sửa chữa, cải tạo lại có cần xin giấy phép xây dựng không?
Dưới đây là bài phân tích của Luật Dương Gia về hồ sơ, thủ tục, trình tự thực hiện việc xin cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến lĩnh vực xây dựng hoặc các vấn đề pháp luật khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Theo quy định tại Luật xây dựng 2014, trừ những trường hợp được miễn phép xây dựng theo quy định của luật, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng cao, đã đến việc việc xin cấp phép xây dựng nhà ở đã không còn là thủ tục xa lạ với người dân hiện nay. Vậy trình tự – thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở hiện nay là như thế nào, để giúp bạn hiểu rõ hơn về trình tự thủ tục này, và có thể dễ dàng thực hiện trên thực tế, Luật Dương Gia xin gửi đến bạn bài viết về trình tự – thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất như sau:
Thứ nhất, về cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở:
Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở sẽ do UBND cấp huyện và UBND cấp xã thực hiện.
– UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện.
– UBND cấp xã có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có trong quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã quản lý.
Ngoài ra căn cứ theo điểm k khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 về các trường hợp được miễn cấp phép xây dựng thì đối với nhà ở xây dựng trên đất thuộc loại đất nông thôn nhưng chưa có quy hoạch phát triển của xã, và không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì có thể xây nhà ở mà không cần xin cấp giấy phép xây dựng.
Thứ hai, về trình tự thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở:
Trình tự – thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở hiện nay được quy định tại Luật xây dựng 2014 và Thông tư 15/2016/TT-BXD. Theo đó, chủ đầu tư hoặc người dân khi làm thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở cần thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.
Đầu tiên để xin cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư hoặc người dân cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư 15/2016/TT-BXD.
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
– Bản vẽ thiết kế xây dựng: là Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công bao gồm bản vẽ móng, bản vẽ mặt bằng công trình, bản vẽ mặt bằng các tầng..
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
– Đối với công trình xây chen có tầng hầm, thì cần phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
Sau khi chuẩn bị hoàn tất các giấy tờ trên, chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng tại UBND cấp có thẩm quyền, nơi có công trình xây dựng đang xin giấy phép để xin cấp phép đầu tư.
Bước 2: Thẩm định, xác nhận hồ sơ.
Sau khi nhận được hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định.
Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định, kiểm tra thực địa và xác định các giấy tờ còn thiếu hoặc cần chỉnh sửa, cơ quan cấp giấy phép phải trả lời lý do một lần bằng văn bản cho người yêu cầu, đồng thời báo cáo cấp trên để có hướng chỉ đạo xử lý.
Nếu sau 02 lần bổ sung mà hồ sơ vẫn chưa đúng điều kiện thì có thể không được cấp giấy phép. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư trong thời hạn 03 ngày làm việc về lý do không cấp giấy phép.
Bước 3: Nhận kết quả xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới nhà ở thì thời gian sẽ là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn.
Đối với trường hợp cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Giấy phép xây dựng có hiệu lực 01 năm và có thể xin gia hạn 06 tháng. Người sử dụng đất hoặc chủ đầu tư đến nhận kết quả cấp phép xây dựng tại điểm tiếp nhận hồ sơ căn cứ theo thời gian và địa điểm ghi trong giấy hẹn và nộp lệ phí theo quy định.
Trên đây là bài viết của Luật Dương Gia về Trình tự-thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới nhất hiện nay. Ngoài ra bạn có thể tham khảo các của Luật Dương Gia về vấn đề xin cấp phép xây dựng như sau:
Mục lục bài viết
1. Điều kiện đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm
Điều 7. Điều kiện đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm
Công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.
3. Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu về: Môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.
4. Hồ sơ thiết kế xây dựng đáp ứng quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định này.
5. Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
6. Chủ đầu tư phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố. Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.
Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án.
Luật sư
2. Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Về nguyên tắc, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền . Tuy nhiên, pháp luật cho phép một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, đó là:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Đối với các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư không cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Nếu thuộc một trong các trường hợp tại điểm b, d, đ và i thì chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
3. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà trọ
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi mới mua thửa đất có diện tích 6m x 20m ở Thành phố Ninh Bình. Bây giờ tôi muốn xây ngôi nhà 4 tầng với 14 phòng để cho thuê trọ. Tôi được biết là khi xây nhà thì phải xin giấy phép xây dựng. Vậy tôi phải xin giấy phép xây dựng nhà trọ hay giấy phép gì. Hồ sơ để xin cấp phép như thế nào?
Tôi xin cảm ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định đối tượng và các loại giấy phép xây dựng như sau:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
3. Giấy phép xây dựng gồm:
a) Giấy phép xây dựng mới;
b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
c) Giấy phép di dời công trình.
4. Công trình cấp đặc biệt và cấp I được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế xây dựng được thẩm định theo quy định của Luật này.
5. Đối với dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi phần hạ tầng kỹ thuật thuộc khu vực xây dựng công trình đã được triển khai theo quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Việc xây dựng phòng trọ là loại công trình và nhà ở đô thị vì vậy khi xin giấy phép xây dựng thì bạn xin cấp phép xây dựng như đối với nhà ở thông thường.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014 như sau:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Bản vẽ thiết kế xây dựng;
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
4. Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng khi chỉ có diện tích 19m2
Tóm tắt câu hỏi:
Điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thi có quy định về diện tích tối thiểu không? Tôi có mảnh đất 19m2, sổ đỏ chính chủ, khu dân cư ổn định lâu đời thì có đủ điều kiện để xin giấy phép xây dựng không? Xin cảm ơn?
Luật sư tư vấn:
– Căn cứ Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
– Căn cứ Điều 79 Luật xây dựng năm 2014 quy định về yêu cầu đối với thiết kế xây dựng như sau:
“Điều 79. Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng
1. Đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ thiết kế; phù hợp với nội dung dự án đầu tư xây dựng được duyệt, quy hoạch xây dựng, cảnh quan kiến trúc, điều kiện tự nhiên, văn hóa – xã hội tại khu vực xây dựng.
2. Nội dung thiết kế xây dựng công trình phải đáp ứng yêu cầu của từng bước thiết kế.
3. Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
4. Có giải pháp thiết kế phù hợp và chi phí xây dựng hợp lý; bảo đảm đồng bộ trong từng công trình và với các công trình liên quan; bảo đảm điều kiện về tiện nghi, vệ sinh, sức khỏe cho người sử dụng; tạo điều kiện cho người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em sử dụng công trình. Khai thác lợi thế và hạn chế tác động bất lợi của điều kiện tự nhiên; ưu tiên sử dụng vật liệu tại chỗ, vật liệu thân thiện với môi trường.
5. Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này.
6. Nhà thầu thiết kế xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình và công việc do mình thực hiện.
7. Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.”
– Căn cứ Mục 2.8.9 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD về việc ban hành “quy chuẩn kĩ thuật về quy hoạch xây dựng” như sau:
“2.8.9. Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở
– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4), hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.”
Như vậy, đối với công trình nhà ở riêng lẻ, điều kiện xin cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 và quy định về kích thước lô đất quy hoạch xây dựng tại Mục 2.8.9 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD nêu trên. Do đó, đối với tường hợp nhà của bạn có diện tích 19 mét vuông thì phái đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 và điều kiện về kích thước lô đất quy hoạch xây dựng quy định tại Mục 2.8.9 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD nêu trên thì mới đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ.
– Căn cứ Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
“Điều 11. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.
2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
c) Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
4. Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
5. Đối với công trình xây dựng có công”.
5. Sửa chữa, cải tạo lại có cần xin giấy phép xây dựng không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư Nhà tôi năm 1994 có xây dựng nhà cấp 4 ,9/ gác xép. Nhưng bố tôi là người làm xây dựng nên có đào móng nhà dành cẩn thận dành cho nhà 5 tầng. Theo năm tháng gia đình tôi có nhu cầu và xây dựng thêm 2 tầng nữa, gác xép cũ được sửa chửa lại thành 1 tầng riêng lẻ. Tổng cộng nhà giờ là 4 tầng. Gia đình có làm mái tôn ốp nan che, bể nước của gia đình được đặt trên sắt dưới phần tôn ốp nan.
Do thời gian cũng khá lâu mái tôn đã bắt đầu hỏng hóc, bế nước rơi cũng là nỗi canh cánh của gia đình. Vì vậy tôi có ý định muốn được đổ trần kiên cố thay cho phần tôn ốp nan. Đất nhà tôi hiện chưa nộp thuế. Liệu phần sửa chữa như vậy có cần xin giấy phép xây dựng, nộp bì toàn bộ số thuế không? Cảm ơn Luật Sư, rất mong được sự phản hồi sớm nhất từ phía luật sư!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Khoản 3 Điều 89
“3. Giấy phép xây dựng gồm:
a) Giấy phép xây dựng mới;
b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
c) Giấy phép di dời công trình.”
Đồng thời, Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
+ Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
+ Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
+ Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
+ Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
+ Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
+ Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
+ Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
+ Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
+ Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Như vậy, nếu công trình của bạn thuộc khu vực đô thị hoặc thuộc khu vực nông thôn nhưng đã có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt thì bạn sẽ phải xin cấp phép sửa chữa nếu muốn thay đổi phần mái nhà.
Đồng thời, phần thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn chưa nộp, gia đình bạn sẽ có nghĩa vụ phải đóng đầy đủ. Thuế suất đối với đất ở theo quy định tại Điều 7
| Bậc thuế | Diện tích đất tính thuế (m2) | Thuế suất (%) |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Như vậy, trước tiên gia đình bạn nên thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất hằng năm, sau đó làm thủ tục xin cấp phép sửa chữa công trình nếu thuộc diện bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng.
