Trẻ em có được đứng tên sổ đỏ khi nhận tặng cho, chuyển nhượng nhà đất?

Đất đai là tài nguyên quan trọng, là một trong những nhân tố đóng vai trò quyết định đến sự phát triển về kinh tế, xã hội của đất nước. Chính vì vậy, chủ trương của Đảng và pháp luật nước ta đất đai được ghi nhận là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi có đủ điều kiện quy định sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Đây được coi là chứng thư pháp lý ghi nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. Vậy, pháp luật quy định như thế nào về chủ thể được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất? Pháp luật hiện hành có cho phép trẻ em được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở hay không?

1. Điều kiện chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 97 Luật đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Đối chiếu theo quy định tại Điều 5 của Luật đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất được xác định bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Tuy nhiên, riêng đối với người sử dụng đất là cá nhân thì bao gồm cả cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì thông tin được ghi nhận của người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm:

– Họ tên của người sử dụng đất.

– Năm sinh của người sử dụng đất

– Địa chỉ thường trú của người sử dụng đất

– Thông tin về giấy tờ nhân thân như số chứng minh nhân dân. Trường hợp cá nhân chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi số Giấy khai sinh.

Như vậy, trên cơ sở những quy định này có thể xác định, pháp luật hiện hành không giới hạn về độ tuổi của người sử dụng đất được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Đồng thời, đối chiếu theo quy định tại  Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền thừa kế của cá nhân đã xác định rõ: Người thừa kế phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Như vậy, có thể thấy người mới sinh hoặc chưa sinh nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết thì vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện không có quy định cụ thể về độ tuổi được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nên về nguyên tắc, việc đứng tên trên sổ đỏ không hạn chế về độ tuổi.

2. Trình tự, thủ tục đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chưa thành niên:

Theo quy định, trẻ em là đối tượng đặc thù, vì vậy điều kiện để đứng tên và thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản được quy định tại Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

– Đối với người chưa đủ 6 tuổi thì các giao dịch dân sự phải do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

– Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

– Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Như vậy có thể thấy, các giao dịch về bất động sản đối với người chưa thành niên, tùy theo đọ tuổi phải có sự tham gia của người đại diện theo pháp luật của họ. Do đó, người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên phải thực hiện các thủ tục sau để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người chưa thành niên:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người yêu cầu có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản hoặc nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (bộ phận một cửa).

Đối với những địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì có thể nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự sau:

Thứ nhất, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở thực hiện việc kiểm tra hồ sơ và các công việc sau:

– Xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất và sự phù hợp với quy hoạch.

– Sau khi có kết quả thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc, tình trạng sử dụng đát, tiến hành niêm yết nội dung kết quả trong thời hạn 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có nhà ở; đồng thời  xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Thứ hai, văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

– Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vào đơn đăng ký.

– Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

– Tiến hành gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở  cho người có yêu cầu

– Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

– Sau khi UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

Lưu ý:

Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời hạn để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được xác định là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3. Nghĩa vụ tài chính khi người chưa thành niên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở:

Theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi, bổ sung năm 2014), trường hợp người chưa thành niên nhận được tài sản là bất động sản từ việc chuyển nhượng thì phát sinh thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2%, trường hợp là nhận tặng cho, thừa kế sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân là 10%.

Tuy nhiên, trong trường hợp, người chưa thành niên nhận tài sản từ việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi, bổ sung năm 2014) từ cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông bà (nội, ngoại), anh, chị, em ruột thì sẽ nằm trong trường hơp được miễn thuế.

Ngoài thuế thu nhập cá nhân, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo quy định tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, người chưa thành niên phải có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ 0,5%.

Lưu ý: 

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 1, Khoản 2 Điều 2 Thông tư 20/2019/TT-BTC, người chưa thành niên được miễn lệ phí trước bạ khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nếu bất động sản nhận được thông qua việc nhận thừa kế, tặng cho từ cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông bà (nội, ngoại), anh, chị, em ruột.