Tranh chấp thừa kế đất chưa có sổ đỏ, không có giấy tờ

1. Cách giải quyết tranh chấp chia thừa kế không có giấy tờ:

1.1. Thủ tục hòa giải:

Bước 1: Gửi đơn yêu cầu hòa giải.

Pháp luật đất đai hiện hành khuyến khích các bên tranh chấp ưu tiên giải quyết mâu thuẫn thông qua thương lượng và hòa giải nhằm hạn chế việc kéo dài tranh chấp và giảm áp lực cho cơ quan giải quyết. Theo đó, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định về hòa giải thương mại hoặc các cơ chế hòa giải khác phù hợp với quy định pháp luật.

Đối với tranh chấp đất đai, trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, các bên tranh chấp bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là bước tiền tố tụng mang tính bắt buộc nhằm tạo điều kiện cho các bên tự thỏa thuận và giải quyết mâu thuẫn trên cơ sở tự nguyện.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024; bao gồm việc tiếp nhận đơn yêu cầu hòa giải, xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên liên quan và lập biên bản hòa giải. Kết quả hòa giải là căn cứ quan trọng để các bên tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình hoặc làm cơ sở để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp hòa giải không thành.

Một bên hoặc các bên tranh chấp quyền nhận thừa kế thì sẽ gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã/phường tiến hành kiểm tra, xác minh tranh chấp.

Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:

• Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp giữa các bên;
• Thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp: về nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng đất, quá trình sử dụng đất.
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải cho các bên.

Bước 3: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai.

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia có mặt của các Bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 4: Lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản với các nội dung:

• Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;
• Thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp;
• Nguồn gốc tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp;
• Thành phần tham dự hòa giải; 
• Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
• Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận đã thống nhất và chưa thống nhất.

Trường hợp các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành. Kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu tranh chấp đất đai, thời hạn hòa hải tại Ủy ban nhân dân xã không quá 45 ngày.

1.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.

Người khởi kiện nộp hồ sơ bao gồm:

• Đơn khởi kiện tranh chấp nhận thừa kế;
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (nếu có);
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người khởi kiện (Bản sao);
• Các giấy tờ khác liên quan.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện.

Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi có đất đang tranh chấp. Có thể nộp đơn bằng hình thức (Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015): 

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Tòa án xem xét đơn khởi kiện và thụ lý vụ án.

Nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ, trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp hồ sơ khởi kiện không đầy đủ, Thẩm phán thông báo để người khởi kiện sửa đổi và bổ sung hồ sơ.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử.

Nếu các bên hòa giải thành thì trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Quyết định công nhận có hiệu lực pháp luật và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp các đương sự không thỏa thuận được với nhau về vấn đề phải giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập biên bản hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án.

Các bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên bản án sơ thẩm (Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Đối với đương sự, đại diện cơ quan; tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc; không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

2. Các dạng tranh chấp thừa kế đất chưa có sổ đỏ, không có giấy tờ:

Tranh chấp thừa kế đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”) hoặc thiếu giấy tờ pháp lý là một trong những dạng tranh chấp phức tạp nhất trong thực tiễn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc khó xác định rõ quyền sử dụng đất thuộc về ai, nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất qua nhiều thời kỳ… Khi người để lại di sản qua đời, những vấn đề này càng trở nên phức tạp hơn do có sự tham gia của nhiều đồng thừa kế với quyền lợi khác nhau.

2.1. Tranh chấp giữa các đồng thừa kế về quyền sử dụng đất:

Đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất khi đất chưa có sổ đỏ. Các đồng thừa kế thường không thống nhất được việc mảnh đất có phải là di sản hay không hoặc không đồng ý về tỷ lệ hưởng phần di sản. Một số trường hợp thường xảy ra gồm:

• Một số người cho rằng đất là tài sản riêng của người để lại di sản, trong khi người khác cho rằng đất thuộc tài sản chung của hộ gia đình hoặc của nhiều thế hệ;
• Tranh chấp về diện tích đất thực tế được sử dụng so với diện tích được ghi nhận hoặc xác nhận tại địa phương;
• Mâu thuẫn về việc chia hiện vật (chia đất) hay chia giá trị bằng tiền khi đất chưa đủ điều kiện pháp lý để tách thửa.

Trong các trường hợp này, Tòa án thường phải xem xét kỹ quá trình sử dụng đất, nguồn gốc hình thành và ý chí của các bên trước khi đưa ra quyết định.

2.2. Tranh chấp giữa người đang quản lý, sử dụng đất với các đồng thừa kế khác:

Một dạng tranh chấp phổ biến khác là khi một người đang trực tiếp quản lý, sinh sống hoặc canh tác trên đất sau khi người để lại di sản qua đời nhưng những người thừa kế khác yêu cầu chia di sản. Người đang quản lý đất thường cho rằng:

• Họ đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài;
• Đã bỏ công sức, tiền bạc để cải tạo hoặc xây dựng trên đất;
• Có quyền ưu tiên nhận phần đất đó.

Trong khi đó, các đồng thừa kế khác lại cho rằng việc quản lý chỉ mang tính tạm thời và không làm mất quyền thừa kế của họ. Việc xác định ranh giới giữa “quản lý hợp pháp” và “chiếm hữu riêng” là vấn đề thường gây tranh cãi và cần căn cứ vào chứng cứ cụ thể.

2.3. Tranh chấp liên quan đến việc lấn chiếm hoặc sử dụng đất lâu dài:

Đối với đất chưa có giấy tờ, nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp do việc sử dụng đất kéo dài qua nhiều năm mà không có hồ sơ pháp lý rõ ràng. Ví dụ:

• Đất do cha mẹ để lại nhưng các con tự chia nhau sử dụng từ lâu mà không lập văn bản;
• Một người tự ý mở rộng diện tích sử dụng hoặc thay đổi hiện trạng đất;
• Hàng xóm hoặc người thân lấn chiếm đất do không có ranh giới rõ ràng.

Khi xảy ra tranh chấp thừa kế, việc xác định phần đất nào thực sự thuộc di sản trở nên khó khăn do Tòa án phải dựa vào nhiều nguồn chứng cứ như lời khai nhân chứng, xác nhận của chính quyền địa phương hoặc hồ sơ quản lý đất qua từng thời kỳ…

2.4. Tranh chấp khi đất chưa có sổ đỏ nhưng đã chuyển nhượng bằng giấy viết tay:

Trong thực tế, nhiều thửa đất chưa được cấp sổ đỏ đã được chuyển nhượng bằng giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng giữa các bên trước khi người để lại di sản qua đời. Sau khi mở thừa kế, các đồng thừa kế có thể không công nhận các giao dịch này và yêu cầu xác định lại quyền sử dụng đất. Các tranh chấp thường phát sinh gồm:

• Tranh luận về tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay;
• Xác định người mua có được tiếp tục sử dụng đất hay phải hoàn trả lại di sản;
• Giải quyết hậu quả pháp lý khi giao dịch chưa đáp ứng điều kiện về hình thức theo pháp luật đất đai.

Trong những trường hợp này, Tòa án sẽ xem xét toàn diện các yếu tố như thời điểm giao dịch, việc giao nhận tiền, quá trình sử dụng đất thực tế và chính sách pháp luật tại thời điểm giao dịch.

3. Dịch vụ giải quyết tranh chấp thừa kế đất chưa có sổ đỏ, không có giấy tờ:

Tranh chấp thừa kế đất chưa có sổ đỏ hoặc thiếu giấy tờ pháp lý là một trong những dạng tranh chấp phức tạp nhất trong thực tiễn. Không chỉ liên quan đến quan hệ thừa kế theo Bộ luật Dân sự mà còn đòi hỏi phải áp dụng đồng thời các quy định của pháp luật đất đai, quy hoạch, quản lý sử dụng đất qua nhiều thời kỳ. Việc thiếu hồ sơ pháp lý khiến quá trình xác định di sản, xác định người có quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp trở nên khó khăn, kéo dài nếu không có hướng xử lý đúng ngay từ đầu.

Với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai – thừa kế, Luật Dương Gia cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu nhằm hỗ trợ khách hàng xử lý hiệu quả các tranh chấp liên quan đến đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.1. Tư vấn đánh giá hồ sơ và xác định quyền thừa kế:

Luật Dương Gia tiến hành rà soát toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan đến nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất, bao gồm:

• Giấy tờ về nguồn gốc đất qua các thời kỳ (nếu có);
• Xác nhận của chính quyền địa phương;
• Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng ổn định, lâu dài;
• Quan hệ nhân thân giữa người để lại di sản và các đồng thừa kế.

Trên cơ sở đó, Luật sư sẽ đánh giá khả năng xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế và tư vấn phương án xử lý phù hợp, từ đó giúp khách hàng tránh các rủi ro pháp lý ngay từ đầu.

3.2. Xây dựng chiến lược pháp lý và thu thập chứng cứ:

Đối với đất chưa có sổ đỏ, chứng cứ đóng vai trò quyết định trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên. Luật sư sẽ hỗ trợ:

• Thu thập chứng cứ về quá trình sử dụng đất thực tế;
• Xác minh nhân chứng và lập hồ sơ chứng minh nguồn gốc đất;
• Phân tích các giao dịch liên quan (nếu có giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng);
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ phục vụ hòa giải hoặc khởi kiện.

Việc xây dựng chiến lược pháp lý ngay từ đầu giúp định hướng rõ ràng và tăng khả năng thành công khi giải quyết tranh chấp.

3.3. Đại diện thương lượng, hòa giải tranh chấp thừa kế:

Trong nhiều trường hợp, tranh chấp thừa kế xuất phát từ mâu thuẫn gia đình kéo dài. Luật Dương Gia sẽ đóng vai trò trung gian pháp lý và hỗ trợ:

• Phân tích quyền và nghĩa vụ của từng bên theo quy định pháp luật;
• Tư vấn phương án phân chia di sản hợp lý;
• Đại diện thương lượng nhằm đạt được thỏa thuận hòa giải, giảm thiểu thời gian và chi phí tố tụng.

Giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải thường giúp giữ gìn quan hệ gia đình và hạn chế rủi ro pháp lý về sau.

3.4. Tham gia tố tụng và bảo vệ quyền lợi tại Tòa án:

Khi tranh chấp không thể giải quyết bằng thương lượng, luật sư của Luật Dương Gia sẽ đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục tố tụng, bao gồm:

• Soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp thừa kế và hồ sơ kèm theo;
• Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp (thừa kế kết hợp tranh chấp đất đai);
• Thu thập và trình bày chứng cứ trước Tòa án;
• Tham gia tranh tụng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Với kinh nghiệm thực tiễn, Luật sư sẽ giúp khách hàng xây dựng lập luận pháp lý chặt chẽ ngay cả khi đất chưa có giấy tờ.

3.5. Hỗ trợ thủ tục pháp lý sau khi giải quyết tranh chấp:

Sau khi tranh chấp được giải quyết, Luật Dương Gia tiếp tục hỗ trợ khách hàng hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan. Bao gồm:

• Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo bản án hoặc thỏa thuận;
• Hướng dẫn thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;
• Tư vấn các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Điều này giúp đảm bảo quyền lợi của khách hàng được xác lập đầy đủ và ổn định lâu dài.

THAM KHẢO THÊM:

• Mẫu di chúc thừa kế đất đai, chứng nhận quyền sử dụng đất
• Thủ tục thừa kế đất đai của bố mẹ cho con mới nhất
• Quy định về thừa kế đất đai, thừa kế quyền sử dụng đất