Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp

“Luật đất đai 2013” và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định rõ ràng về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thưc tế có nhiều trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển nhượng lại đang bị thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người sử dụng đất. “Luật đất đai 2013” không cấm việc người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, nhưng về thủ tục thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ có một số điểm khác biệt so với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Cụ thể, có hai cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, đó là:

1. Cách thứ nhất: 

Bước 1: Hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng với nội dung cụ thể về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn ký kết, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Bước 2: Hai bên cùng đến Ngân hàng để trả các khoản vay nợ, sau đó thực hiện thủ tục giải chấp.
Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Cách thứ hai:

Khoản 4 Điều 718 “Bộ luật dân sự 2015” quy định bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền:

“Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Như vậy, theo quy định trên thì nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp, các bên cần thỏa thuận với bên nhận thế chấp để được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng. Nếu bên nhận thế chấp đồng ý thì các bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử đụng đất được quy định tại Điều 127 “Luật đất đai 2013” bao gồm các bước:

Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn).
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. 

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Bước 2: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thì hành “Luật đất đai 2013” đã rút ngắn tất cả các thời hạn trên còn  không quá 03 ngày làm việc, đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng hơn.