Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án bao lâu?

1. Hiểu biết chung về tranh chấp đất đai:

1.1. Tranh chấp đất đai là gì?

Hiện nay thuật ngữ tranh chấp đất đai nhắc đến rất phổ biến. Căn cứ theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về khái niệm tranh chấp đất đai như sau: Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ về đất đai. Với quy định này cho thấy tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng lớn mục đích liên quan đến vấn đề quyền và nghĩa vụ của các cá nhân hoặc các tổ chức với nhau trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực về đất đai.

Để xác định cụ thể được tranh chấp đất đai đang nằm trong lĩnh vực nào thì tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017 NQ/HĐTP đã quy định rõ ràng hơn:

– Đối với tranh chấp đất đai mà ai là người có quyền sử dụng đất nhưng chưa tiến hành việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa đủ điều kiện để thực hiện việc khởi kiện ra Tòa án quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015.

– Một số trường hợp ngoại lệ liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn nơi có đất, cụ thể như sau: liên quan đến tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.

1.2. Các phương thức để giải quyết tranh chấp đất đai:

Tranh chấp đất đai diễn ra với muôn hình vạn trạng và có rất nhiều những tình tiết, sự việc phức tạp. Thông thường, đối tượng tranh chấp có giá trị lớn nên những tranh chấp này thường kéo dài. Để giải quyết vấn đề này một cách ổn thỏa và công bằng nhất thì pháp luật cũng đã đặt ra rất nhiều phương thức để giải quyết cụ thể:

 – Phương thức 1: Hòa giải tại cơ sở

Theo pháp luật Việt Nam, hòa giải ở cơ sở là việc Hòa giải viên tiến hành hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận tự nguyện, tự giải quyết với nhau về vấn đề tranh chấp. Được ghi nhận bởi Luật hòa giải ở cơ sở năm 2013, việc hòa giải ở cơ sở được tiến hành trên sự tự nguyện của các bên. Ngoài ra, tại Điều 202 Luật đất đai 2013 cũng đã quy định về vấn đề hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã .Thủ tục này được diễn ra trong trường hợp các bên tranh chấp không tự hòa giải được với nhau thì tiến hành gửi đơn nhờ cán bộ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Đây chính là thủ tục bắt buộc và cũng là điều kiện tiên quyết để được thụ lý vụ án tại Tòa án.

– Phương thức thứ hai: cá nhân, tổ chức tranh chấp với nhau có thể thông qua con đường hành chính:

Căn cứ tại Khoản 2, Điều 203 Luật Đất đai 2013 khi những tranh chấp mà không có giấy chứng nhận hoặc không có một số giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì các bên có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tùy từng trường hợp về mức độ tranh chấp.

– Phương thức khởi kiện tại Tòa án: Sau khi tiến hành hòa giải mà không tìm được tiếng nói chung giữa các bên với nhau và vụ việc này cũng không thể thông qua con đường hành chính để giải quyết ổn thỏa thì các bên có thể khởi kiện tại Tòa. Lựa chọn khởi kiện tại Tòa án là phương thức cuối cùng sau khi đã tiến hành về hòa giải.

2. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án diễn ra trong bao lâu?

Sau khi các bên xảy ra những tranh chấp đất đai và có sự can thiệp từ phương pháp hòa giải mà không thành thì Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Về thời hạn giải quyết sẽ được quy định như sau:

– Khi Tòa án tiếp nhận hồ sơ của các đương sự và đã ra quyết định thụ lý giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Có những vụ án tính chất rất phức tạp và khó xác minh những tình tiết, tài liệu liên quan hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Thẩm phán Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 2 tháng. Quy định này đã được ghi nhận tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử Tòa án phải tiến hành mở phiên tòa. Trong trường hợp cần thêm thời gian để thực hiện thủ tục này thì Tòa án phải đưa ra lý do chính đáng và tiến hành trong thời hạn hai tháng. Quy định này cũng đã được ghi nhận tại Điều 220 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Như vậy, với những quy định nêu trên thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai kể từ ngày được tòa án thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm theo quy định là khoảng 5 đến 8 tháng. Trong trường hợp vụ án bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ thì khoảng thời gian có thể kéo dài hơn.

3. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai:

Không phải tất cả các vụ án tranh chấp nào nhà nước cũng quyết định khởi kiện giải quyết. Điều này phụ thuộc vào thời hiệu khởi kiện của từng vụ việc. Vì vậy, đối với việc khởi kiện tranh chấp đất đai tùy vào các đối tượng mà thời hiệu sẽ khác nhau:

– Trường hợp 1: đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất:

Đối với trường hợp này thời hiệu khởi kiện không được áp dụng để giải quyết. Nghĩa là khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất, đương sự được khởi kiện tại Tòa án bất cứ lúc nào khi nhận thấy hoặc xảy ra sự kiện tranh chấp.

– Trường hợp 2: đối với các tranh chấp đất đai phát sinh từ những giao dịch dân sự:

 Bên tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp là 3 năm. Thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích của mình đang bị xâm phạm. + Trên thực tế, có những di sản thừa kế xảy ra những tranh chấp thì thời hiệu để người thừa kế hợp pháp yêu cầu chia di sản là 30 năm, kể từ ngày thời điểm mở thừa kế. (Thời điểm mở thừa kế chính là thời điểm người để lại di chúc mất đi);

+ Việc một cá nhân yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình là hợp pháp hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là trong vòng 10 năm kể từ ngày thời điểm mở thừa kế;

+ Đối với những vụ việc mà người thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại thì trong Điều 155, Điều 129, Điều 623 Bộ luật  dân sự 2015 đã quy định: khởi kiện vụ việc này trong  thời hạn 3 năm kể từ thời điểm mở thừa kế phải tiến hành giải quyết vấn đề này.

4. Quy trình thủ tục khởi kiện giải quyết vụ án tranh chấp đất:

4.1. Xác định thẩm quyền giải quyết:

Dựa theo quy định tại Khoản 9 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi các bên đã tiến hành hòa giải nhưng hòa giải không thành.

Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết vụ việc này. Đây được hiểu là thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ.

4.2. Về hồ sơ tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai: Thường với những vụ tranh chấp đất đai thì cần có những giấy tờ hồ sơ sau:

–  Các cá nhân chuẩn bị đơn khởi kiện dân sự theo mẫu đơn số 23- DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/ 2017 NQ-HĐTP

– Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện như: căn cước công dân, hộ chiếu của người đó còn giá trị sử dụng.

 – Các cá nhân chuẩn bị biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã đã được lập khi tiến hành thủ tục hòa giải bắt buộc;

– Ngoài những giấy tờ trên các bên cần chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc các giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà;

– Trong trường hợp chưa có các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất này thì có thể nộp kèm theo giấy tờ liên quan tới giao dịch đất đai, nhà ở có tranh chấp ví dụ: giấy tờ cho mượn, cho thuê, cho thuê lại hoặc mua bán giữa các bên, giấy tờ tài liệu tương tự khác thể hiện quan hệ này;

4.3. Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tại tòa

 Các cá nhân tổ chức tất cả các hồ sơ được quy định tại mục 4.2 của bài viết này.

Bước 2: Tòa án tiếp nhận hồ sơ

Sau khi nhận hồ sơ của các cá nhân, tổ chức nộp đến thì Tòa án nhanh chóng xem xét và thu thập tài liệu chứng cứ liên quan đến vấn đề này

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có thiếu sót về nội dung thì phải hướng dẫn cá nhân đó hoàn tất hồ sơ khởi kiện.

Bước 3: Tiến hành thụ lý vụ án

Nếu hồ sơ đã đảm bảo về tính pháp lý Thẩm phán đưa ra quyết định thụ lý vụ án và thông báo đến các bên liên quan đóng tạm ứng án phí cho cơ quan thi hành án và nộp lại biên lai cho Tòa.

Bước 4. Đưa vụ án ra xét xử

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

–  Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015;

–  Luật Đất đai năm 2013;

–  Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP biểu mẫu trong tố tụng dân sự do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành.