Quy định về việc thỏa thuận lối đi chung, mở lối đi chung

1. Lối đi chung nên hiểu như thế nào để chuẩn xác nhất?

Pháp luật hiện hành, chưa có sự ghi nhận cụ thể về khái niệm lối đi chung. Tuy nhiên lối đi chung có thể được hiểu là phần diện tích chung bằng người dân tạo nên một lối đi chung với một bất động sản liền kề. quá trình hình thành nên lối đi chung có thể xuất phát từ nguồn như:

– Diện tích đất dùng để mở lối đi chung, thuộc quyền quản lý của nhà nước;

– Đối với những lối đi chung được hình thành từ lâu đời xuất phát từ các lối mòn và người dân thường xuyên qua lại;

– Một trong các chủ sở hữu đồng ý trích một phần đất của mình để tạo lối đi chung đáp ứng việc đi lại công cộng cho mọi người;

– Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc góp những diện tích đất của thuộc sở hữu của mình để bảo lối đi chung ra đường công cộng theo quy định tại điều 254 Bộ luật dân sự 2015; Với những thông tin đã nêu ở trên lối đi chung thuộc thẩm quyền quản lý của nhà nước thì sẽ thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Khi nhà nước có quyết định thu hồi thì cá cá nhân phải chấp hành quyết định đó. Đối với những trường hợp khác được xác định quyền sở hữu lối đi chung sẽ phải căn cứ vào một số giấy tờ nêu dưới đây:

+ Các cá nhân cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm đã ghi nhận diện tích lối đi chung này thuộc quyền sở hữu của gia đình họ;

+ Bất kỳ những giấy tờ nào chứng minh hoạt động chuyển nhượng tặng cho hoặc thừa kế đối với diện tích đất có bao gồm phần diện tích lối đi chung;

Qua đó, có thể thấy lối đi chung sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ thể có giấy tờ chứng minh rằng, diện tích lối đi chung nằm trong diện tích đất mà mình sở hữu hợp pháp hoặc có giấy tờ pháp lý chứng minh được diện tích đất lối đi chung là do mình sở hữu.

2. Quy định về thỏa thuận lối đi chung, mở lối đi chung:

Việc thỏa thuận lối đi chung, mở lối đi chung mặc dù chưa có quy định cụ thể của pháp luật nhưng khi các hộ gia đình kế bên khi có nhu cầu mở lối đi chung cần có văn bản thỏa thuận Lối đi chung. Theo quy định tại Công văn 565/HTQTCT-CT năm 2022 có hướng dẫn nghiệp vụ chứng thực như sau:

Những nội dung được ghi nhận trong văn bản thỏa thuận sử dụng lối đi chung phải được ghi nhận rõ ràng và đầy đủ. Và theo Công văn của Sở Tư pháp thì nội dung trong văn bản thỏa thuận sử dụng lối đi chung có chứa các thỏa thuận về giao dịch dân sự.

Theo quy định tại Điều 116 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 4 Điều 25 của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ thì cá nhân có nhu cầu về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch thì văn bản bắt buộc phải được chứng thực theo trình tự, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch dân sự và không phải thực hiện chứng thực chữ ký.

Ngoài ra, theo Điều 37 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về thời hạn chứng thực hợp đồng, giao dịch như sau:  Trong thời gian không quá 2 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành chứng thực hợp đồn. Trường hợp cần kéo dài thời hạn hơn để xác minh, thực hiện công chứng thì có thể thỏa thuận bằng văn bản với người yêu cầu chứng thực.

Như vậy, theo hướng dẫn của Công văn trên, văn bản thỏa thuận lối đi chung bắt buộc phải được chứng thực theo theo trình tự, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch và không cần thực hiện chứng thực chữ ký.

3. Sử dụng lối đi chung phải đảm bảo nguyên tắc nào?

Đối với những sự việc dân sự thì pháp luật luôn có sự tôn trọng những thỏa thuận mà các bên thống nhất với nhau. Để dung hòa được quyền lợi của các bên trong việc sử dụng lối đi chung thì các bên nên đề ra những nguyên tắc nhất định điều chỉnh hành vi của mình cũng như cá nhận sở hữu bất động sản liền kề trong văn bản thỏa thuận. Còn đối với trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

– Qúa trình sử dụng lối đi chung phải bảo đảm yếu tố: bên hưởng quyền sử dụng hợp lý của việc khai thác bất động sản liền kề. Việc sử dụng này phải phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;

– Pháp luật nghiêm cấm hành vi lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;

– Quyền đi lại là quyền cơ bản của các cá nhân nên bất kỳ ai cũng không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn. (Căn cứ theo Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015).

4. Lối đi chung có được thể hiện trên sổ đó? Thông tin này được thể hiện trong sổ đỏ như thế nào?

Căn cứ tại Điều 12 Thông tư số 23/2014-TT-BTNMT  thì thông tin sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất  được ghi nhận rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Thông tin về sơ đồ thửa đất được thể hiện gồm nội dung cơ bản:

+ Thể hiện rõ hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa; Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam là một trong những nội dung không thể thiếu khi thể hiện nội dung sơ đồ thửa đất;

+ Để biểu thị chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được theo đúng quy định thì những nội dung này được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;

+ Đường nét đứt xen nét chấm cũng được dùng để áp dụng với thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người. Khi những thửa đất này muốn thể hiện ranh giới giữa các phần đất với nhau;

+ Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó;

Như vậy, lối đi chung cũng phải được thể hiện rõ trên Sổ đỏ và lối đi chung sẽ được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.

5. Xử lý hành vi lấn chiếm lối đi chung thế nào?

Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khi có bất kỳ hành vi vi phạm về lấn chiếm đất sẽ bị áp dụng mức xử phạt theo đúng quy định. Mức phạt này sẽ có sự khác nhau tùy thuộc vào tính chất, hành vi vi phạm:

– Đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung  sẽ bị áp dụng mức phạt tiền như sau:

+ Khi có hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì bị áp dụng phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng;

+ Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác thì mức phạt tăng lên, từ 100 – 120 triệu đồng;

+ Trường hợp công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng  thì chịu mức phạt từ 180 – 200 triệu đồng. (Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

– Ngoài ra, việc tự ý sử dụng sử dụng, khai thác trong phạm vi đất dành cho đường bộ thì mức phạt được áp dụng như sau::

+ Cá nhân khi vi phạm trong việc sử dụng đất sẽ bị phạt từ 100 – 200.000 đồng đối với cá nhân, Còn tổ chức sẽ có mức phạt tăng gấp đôi cá nhân từ 200 – 400.000 đồng khi có các hành vi vi phạm sau đây:

Thực hiện các hoạt động nán hàng rong hoặc bán hàng hóa nhỏ lẻ khác trên lòng đường đô thị, trên vỉa hè các tuyến phố có quy định cấm bán hàng;

Tận dụng đường phố để phơi thóc, lúa, rơm, rạ, nông, lâm, hải sản trên đường bộ; đặt máy tuốt lúa trên đường bộ.

+ Phạt tiền từ 500.000 – 01 triệu đồng đối với cá nhân, từ 01 – 02 triệu đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

Hoạt động của cá nhân gây ảnh hưởng đến trật tự, an toàn giao thông đường bộ như xây dựng hoặc lắp ráp cổng chào, đưa các vật che chắn khác trái quy định trong phạm vi đất dành cho đường bộ; Treo băng rôn, biểu ngữ trái phép gây ảnh hưởng tầm nhìn khi tham gia giao thông; Ngoài ra, còn có hành vi đặt, treo biển hiệu, biển quảng cáo trên đất của đường bộ ở đoạn đường ngoài đô thị;

+ Mức phạt có thể lên tới từ 02 – 03 triệu đồng đối với cá nhân, từ 04 – 06 triệu đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

Xây dựng lên công trình tạm như tự ý dựng rạp, lều quán, cổng ra vào, tường rào các loại, công trình khác trái phép trong phạm vi đất dành cho đường bộ;

Không được sự đồng ý từ cơ quan có thẩm quyền mà tận dụng lòng đường đô thị, hè phố để: Họp chợ; kinh doanh dịch vụ ăn uống; bày, bán hàng hóa; sửa chữa phương tiện, máy móc, thiết bị; rửa xe;.. (Căn cứ theo Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP).

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Nghị định số 100/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ và đường sắt;

– Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Công văn 565/HTQTCT-CT năm 2022 hướng dẫn nghiệp vụ chứng thực đối với Văn bản thỏa thuận sử dụng lối đi chung, Cục Hộ tịch, quốc tịch.