Thực tế rất nhiều trường hợp đất người dân sử dụng xuất phát từ việc giao trái thẩm quyền. Vậy đất giao trái thẩm quyền có được cấp Sổ đỏ không. Dưới đây là quy định về cấp Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền:
Mục lục bài viết
1. Thế nào là giao đất không đúng thẩm quyền?
Hiện nay, theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 59
– Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
+ Giao đất cho tổ chức.
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo.
+ Giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
– Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện:
+ Giao đất đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
– Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã:
Theo quy định, xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Do đó, có thể hiểu giao đất trái thẩm quyền là việc:
Một là, các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư thực hiện giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã tự ý giao đất không thuộc phạm vi thẩm quyền của mình được phép qua các thời kì.
Hai là, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
2. Quy định về cấp Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền:
Việc cấp Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền được quy định tại các khoản 2,3,4,5,6 Điều 23
* Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993:
Trong trường hợp này, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao, hộ gia đình, cá nhân phải đảm bảo các tiêu chí sau:
– Đất không có tranh chấp.
– Phù hợp với quy hoạch đất.
* Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:
Trong trường hợp này, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao, hộ gia đình, cá nhân phải đảm bảo các tiêu chí sau:
– Đất không có tranh chấp.
– Việc cấp Sổ đỏ phải phù hợp quy hoạch.
Lưu ý:
– Với những thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
* Trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau: sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao đó.
3. Tiền sử dụng đất sẽ phải nộp khi cấp Sổ đỏ:
Căn cứ theo quy định tại Điều 8
* Trường hợp đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước 01/07/2004:
Một là, sử dụng đất đã có nhà ở ổn định:
– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định từ gày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và kèm điều kiện có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, tiền sử dụng đất tính như sau:
+ Không thu tiền sử dụng đất: nếu như hộ gia đình, cá nhân đã chứng minh được mình nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993.
+ Tính trên cơ sở số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền nếu như có giấy tờ chứng minh việc đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993.
Đối với phần diện tích còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
– Sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
+ Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất:
- Đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất: thu bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở.
- Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất: thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở.
+ Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất:
- Đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất: thu bằng 50% tiền sử dụng đất.
- Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất: thu bằng 100% tiền sử dụng.
Hai là, diện tích đất còn lại không có nhà ở:
– Đối với diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.
* Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014:
Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, khi đó tiền sử dụng đất sẽ phải nộp như sau:
– Nộp tiền 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài: phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định.
4. Hồ sơ, thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền:
4.1. Hồ sơ cấp Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền:
Hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu số 04a/ĐK).
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
– Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
– Giấy tờ tùy thân bao gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.
4.2. Trình tự cấp Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền:
Bước 1: Nộp hồ sơ:
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết:
– Trong thời hạn 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
– Hồ sơ đầy đủ thì cán bộ tiếp nhận thông tin và ghi vào Sổ tiếp nhận.
Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân, hộ gia đình có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như:
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
– Tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
Bước 3: Hoàn thiện và trả kết quả:
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
Luật đất đai 2013.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
