Quy định về ranh giới giữa các bất động sản? Quy định của pháp luật về việc trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề? Căn cứ để được bồi thường thiệt hại do phải bịt cửa sổ, cửa ngách?
Pháp luật hiện hành quy định các đối tượng là chủ sử dụng đất sẽ có quyền được sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác nhằm mục đích để bảo đảm các nhu cầu cơ bản của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý dựa trên cơ sở thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hiện nay, việc xây dựng các công trình là nhà liền kề với một công trình bên cạnh thì các chủ thể xây dựng công trình đó cần phải tuân thủ các quy định để không làm ảnh hưởng, xâm hại đến quyền lợi của các hộ ở nhà liền kề. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định của pháp luật về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568
1. Quy định về ranh giới giữa các bất động sản:
Bất động sản là một loại tài sản quan trọng của các cá nhân hay tổ chức và được quy định trong pháp luật dân sự. Giữa các bất động sản liền kề sẽ được phân chia với nhau bởi một đường giới hạn cụ thể, đó gọi là ranh giới giữa các bất động sản liền kề.
Theo Điều 175
– Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
– Các chủ thể là người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
– Các chủ thể là người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
– Còn đối với trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
Như vậy,
Thông qua phân tích nêu trên, ta nhận thấy, ranh giới giữa các bất động sản có thể được lập thông qua một số hình thức mà pháp luật công nhận sau đây: thỏa thuận, theo ranh giới đã tồn tại từ đủ 30 năm trở lên hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các bên tham gia thoả thuận cần phải có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện đúng các quy định của pháp luật về tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản.
2. Quy định của pháp luật về việc trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề:
Tại Khoản 3 điều 176 Bộ luật dân sự 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản:
“3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.”
Theo Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc trổ cửa sổ nhìn sang bất động sản liền kề có nội dung cụ thể sau đây:
“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2.5 mét trở mét trở lên.”
Như vậy, ta nhận thấy, theo quy định pháp luật, các chủ thể là người sử dụng bất động sản liền kề sẽ được trổ cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên, việc trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh hoặc nhà đối diện và đường đi chung phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và các quy định của pháp luật khác có liên quan.
Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật theo thỏa thuận hoặc theo di chúc của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Pháp luật Việt Nam công nhận quyền này và quyền đối với bất động sản liền kề sẽ có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và đươc chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ các trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác.
Căn cứ vào những quy định được nêu cụ thể bên trên thì việc các chủ thể là chủ sở hữu bất động sản liền kề trổ cửa sổ, cửa ngách sang thửa đất liền kề có thể được thừa nhận trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên hoặc theo bản án, quyết định của cơ quan Tòa án có thẩm quyền. Các bên có thể tiến hành thỏa thuận với chủ bất động sản liền kề để có phương án tốt nhất và đảm bảo không ảnh hưởng đến các chủ thể xung quanh. Tuy nhiên, đối với cửa sổ, thì phải đảm bảo các quy định của pháp luật về xây dựng tại địa phương nơi có bất động sản. Ngay cả khi hai bên đã thỏa thuận về việc được mở cửa sổ nhìn sang nhau thì cũng phải lưu ý đảm bảo phòng chống được lửa cháy lan giữa hai nhà.
Hiện nay về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 của Bộ Xây Dựng. Cụ thể, trong Điều 7, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì:
“Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m).
Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định…”.
Như vậy, ta nhận thấy, theo quy định xây nhà liền kề của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực xây dựng, muốn làm cửa sổ nhìn sang nhà người khác cần có một số điều kiện cụ thể như sau: Cửa sổ được mở khi không sát với ranh giới với nhà liền kề; Khoảng cánh giữa tường nhà mở cửa sổ với đất nhà liền kề là 2m và việc mở cửa sổ cần có biện pháp phòng tránh nhìn trực tiếp vào nội thất nhà đối diện, kích thước phù hợp theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
3. Căn cứ để được bồi thường thiệt hại do phải bịt cửa sổ, cửa ngách:
Trong trường hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, các chủ thể là người bị thiệt hại phải chứng minh được các yếu tố sau đây:
– Thứ nhất: thiệt hại thực tế.
– Thứ hai: hành vi gây ra thiệt hại.
– Thứ ba: quan hệ nhân quả giữa hành vi gây thiệt hại và thiệt hại.
– Thứ tư: yếu tố lỗi.
Bộ luật dân sự 2015 ra đời đã đưa ra quy định về bồi thường thiệt hại trong một số trường hợp cụ thể, trong đó có trường hợp bồ thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. Cụ thể, theo Điều 605 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định nội dung sau đây:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.
Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”
Thông qua đó, ta nhận thấy đối với trường hợp khi chủ sử dụng đất liền kề xây dựng công trình mà gây thiệt hại, thì chủ thể bị thiệt hại cần chứng minh được thiệt hại đó, thì mới có thể yêu cầu việc bồi thường thiệt hại theo đúng quy định của pháp luật.
